Minister Šutaj Eštok ide stavať sídlo za 85 miliónov. Zaplatiť to má predaj budov z lukratívnych lokalít

Po ministrovi obrany Robertovi Kaliňákovi (Smer) chystá nové sídlo aj minister vnútra Matúš Šutaj Eštok (Hlas). Vláda v stredu schválila zámer, podľa ktorého pôjde viac než 85 miliónov eur na obnovu budovy a výstavbu nového centra pre ministerstvo vnútra na nábreží Dunaja v Bratislave, hneď v susedstve obchodného centra Eurovea.

S návrhom sa spája veľký realitný biznis. Ministerstvo totiž neplánuje len stavať, ale aj predávať nehnuteľnosti a kupovať budovy, ktoré si prenajíma. Práve príjmy z predajov niektorých budov na „dobrých“ adresách v hlavnom meste majú zafinancovať rekonštrukciu sídla a výstavbu novej budovy v novom centre Bratislavy.

Matúš Šutaj Eštok hovorí, že ministerstvo potrebuje riešiť stav svojich budov systémovo a nie odkladaním rekonštrukcií.

AKO MINISTERSTVO PÍŠE O NOVOM SÍDLE

„Ministerstvo vnútra považuje rekonštrukciu budovy v krátkom čase za prioritu rezortu,“ píše sa v jednom zo zverejnených materiálov.

V sídle na Pribinovej ulici chcú spraviť „citlivú a rešpektujúcu rekonštrukciu“. Ide o budovu dokončenú v roku 1932. Pri nej má vzniknúť nová budova pre 1018 až 1350 zamestnancov, kam prídu pracovníci rezortu, ktorí dnes sídlia vo viacerých budovách rozmiestnených po Bratislave.

Z desiatich sídiel ministerstva tak zostanú štyri, pričom zamestnanci sa počas rekonštrukcie sídla a výstavby nových priestorov dočasne premiestnia do prenajatých budov. Sťahovať sa tak budú minimálne dvakrát. Podľa ministerstva majú mnohé budovy zlý technický stav a možnosť ich rekonštrukcie, nový podnájom či zachovanie statusu quo označilo za nevhodné varianty.

Štúdia uskutočniteľnosti hovorí o značnom investičnom dlhu a nedostatku peňazí na rekonštrukciu viacerých budov, výstavbu nového centra preto vyhodnotili ako najefektívnejší variant. Niektoré budovy sú v stave, že bez opravy budú nepoužiteľné. V hlavnom sídle ministerstva sú v havarijnom stave stúpacie potrubia, budova nie je zateplená, niektoré okná sa nedajú otvoriť.

Rezort sľubuje väčšiu centralizáciu zamestnancov, vhodné rokovacie či reprezentatívne priestory pre vrcholový manažment aj dostatok parkovacích miest. Rekonštrukcia má priniesť aj zníženie prevádzkových nákladov.

„Areál harmonicky zapadne do novobudovanej reprezentatívnej štvrte na brehu Dunaja,“ opisuje ministerstvo v dokumente Zámer optimalizácie priestorového zabezpečenia administratívnych kapacít rezortu vnútra v Bratislave.

CHCÚ MINÚŤ 85 MILIÓNOV BEZ VPLYVU NA ROZPOČET

Napriek tomu, že náklady na nové sídlo stanovili na 85 miliónov eur, v doložke vplyvov sa uvádza, že oprava a výstavba nebude mať žiadny vplyv na rozpočet. Zaplatiť to chcú z predaja viacerých budov ministerstva, ktoré po vzniku nového centra už nebudú potrebovať. „Prípadný rozdiel medzi výnosmi z predaja a celkovými investičnými nákladmi bude dofinancovaný zo zdrojov Európskej únie,“ píše sa v správe.

Ministerstvo na otázky Denníka N od stredy neodpovedalo, Matúš Šutaj Eštok o zámere rekonštruovať sídlo verejnosť nijako neinformoval. Bez odpovede tak zostávajú otázky, ktoré budovy chce predať a s akým výnosom počíta, či urobili prieskum trhu, kedy chcú začať s predajom budov a kedy plánujú vyhlásiť súťaž na zhotoviteľa rekonštrukcie budovy na Pribinovej a výstavby tej novej.

O zámere obnoviť sídlo ministerstva vnútra informoval už začiatkom júla poslanec Progresívneho Slovenska Jaroslav Spišiak. „Vybudovanie zvláštneho traktu s modernou terasou pripomína nielen Kaliňákovu Kukuricu, ale aj najvyššiu úroveň papalášizmu,“ napísal vtedy.

Priznal však, že hlavná budova ministerstva si zaslúži rekonštrukciu. „Neznamená to, že to musí byť urobené v čase konsolidácie a tak, že sa minister bude cítiť ako v superluxusnom hoteli v Dubaji,“ napísal. Zverejnil aj vizualizácie. Súčasťou materiálov, ktoré zverejnilo ministerstvo, tieto zábery nie sú.

O dva týždne Spišiak informoval aj o cene viac než 85 miliónov eur, o pár dní neskôr však dostal z ministerstva vnútra oficiálnu odpoveď, že žiadnu výstavbu či rekonštrukciu sídla nepripravujú. O mesiac neskôr sa však presne tento zámer dostal na rokovanie vlády a tá to schválila.

Spišiak o rekonštrukcii a výstavbe hovorí ako o Kukurici II, čím odkazuje na nové sídlo, ktoré postavil minister obrany. Šutaj Eštok však vynovené priestory na rozdiel od Kaliňáka ako minister štvrtej Ficovej vlády určite nevyužije.

Rekonštrukcia a výstavba budú podľa odhadov trvať osem rokov. Súčasný minister však bude pravdepodobne ten, kto vyhlási súťaž na zhotoviteľa, a možno ešte stihne aj rozhodovať o predaji budov na lukratívnych pozemkoch.

PREDÁVAŤ SA MÔŽU VEĽKÉ AREÁLY AJ V LUKRATÍVNYCH LOKALITÁCH

Informácie o tom, ktoré budovy môže Šutaj Eštok predať, sú v štúdii uskutočniteľnosti. Je v nej zoznam 20 nehnuteľností, o prebytočnosti sa jednoznačne hovorí pri troch. Ide o areály v lokalitách, ktoré sú zaujímavé aj pre developerov.

Na predaj alebo zámenu chystajú 11-poschodovú budovu na Drieňovej ulici v mestskej časti Ružinov, kde aktuálne pracuje 304 zamestnancov, sídli tam napríklad odbor volieb. Podľa ministerstva si objekt vyžaduje nákladnú rekonštrukciu. V materiáloch sa neuvádza, za koľko to bude.

Na predaj by mohla byť aj administratívna budova na Ružinovskej ulici v rovnakej mestskej časti, ktorá je známa aj ako miesto, kde vydávajú pasy a občianske preukazy. V osempodlažnej budove blízko električkovej trate pracuje 170 zamestnancov. Aj keď pred desiatimi rokmi objekt prešiel čiastočnou rekonštrukciou, podľa ministerstva nie je energeticky úsporný. Znalecká cena je 6 780 000 eur, ministerstvo neočakáva, že sa ju podarí predať za viac.

Viac chce zarobiť na komplexe na Košickej ulici v lukratívnej lokalite na Nivách blízko trhoviska Miletičova. Ide o väčší areál, v ktorom sú dve trojpodlažné budovy so 154 zamestnancami. Ministerstvo uvádza znaleckú cenu 13 750 000 eur, no vzhľadom na dobrú polohu by sa mohol predať za sumu do 20 miliónov eur.

Podľa ÚHP závisí konečná výška príjmov od rozsahu odpredávaných alebo zamieňaných nehnuteľností a spôsobu ich ohodnotenia. „Je dôležité, aby ich hodnota v prípade odpredaja alebo zámeny odzrkadľovala trhový potenciál. Napríklad hodnota areálu na Košickej môže byť z hľadiska bežne používanej majetkovej hodnoty, ktorá vyjadruje hodnotu súčasného majetku, výrazne nižšia ako hodnota stanovená výnosovou metódou, ktorá by zohľadnila možné výnosy z výstavby bytového komplexu na týchto pozemkoch.“

Vo výpočte analyzovaných nehnuteľností sú aj viaceré kultúrne pamiatky v centre Bratislavy, ide o administratívne budovy na Lermontovovej, Gunduličovej a Šancovej. V štúdii je vyčíslená aj ich trhová hodnota, neuvádza sa však, že by ich plánovali predať. Analyzovali aj niekoľko zanedbaných areálov a pozemkov, ktoré sa nevyužívajú. Zaťažujú ich však rôzne právne, územné či iné problémy.

BUDOVY A POZEMKY PRE DEVELOPEROV S JASNÝM CIEĽOM

Podľa špecialistky na developerské projekty Róberty Meckovej je z pohľadu realitného trhu pri takýchto objektoch veľmi dôležité oddeliť hodnotu existujúcich administratívnych budov od hodnoty pozemku a jeho developerského potenciálu. „Trhová hodnota nemusí kopírovať znaleckú cenu.” Pri takejto nehnuteľnosti pre kupujúceho nie je kľúčová stará administratívna budova. Väčšiu hodnotu má pozemok a najmä to, čo sa na ňom v budúcnosti dá postaviť. Investor sa preto podľa Meckovej nebude pozerať iba na súčasný technický stav objektu, ale predovšetkým na to, čo s danou nehnuteľnosťou dokáže v budúcnosti urobiť.

„Jednou zo zásadných otázok je preto územný plán a regulatívy konkrétnej lokality. Výrazne môže hodnotu a atraktivitu nehnuteľnosti ovplyvniť napríklad to, či umožňuje aj rezidenčné využitie, či už formou trvalého, alebo dočasného bývania.” V takom prípade sa podľa Meckovej rozširuje okruh potenciálnych kupujúcich o rezidenčných developerov. „Ak by bolo budúce využitie obmedzené na administratívu, pri starších objektoch tohto typu môže byť hľadanie kupujúceho na dnešnom trhu podstatne komplikovanejšie.” Potenciálny kupca nebude posudzovať iba budovu, jej technický stav či polohu, ale najmä to, čo s ňou môže po kúpe urobiť. Čím širšie možnosti ďalšieho využitia mu územný plán dovolí, tým väčší môže byť záujem o nehnuteľnosť a tým vyššia môže byť aj jej cena.

„Samozrejme, ani možnosť rezidenčného využitia podľa územného plánu ešte automaticky neznamená, že konverzia budovy je ekonomicky alebo technicky realizovateľná.” Veľmi záleží na vnútornom dispozičnom riešení, konštrukčnom systéme, statike a celkovom technickom stave. „Investor potrebuje vedieť, či je možné budovu funkčne prestavať na nový účel a aké zásahy a náklady by si takáto prestavba vyžadovala.” Róberta Mecková tvrdí, že investor si musí spočítať nákupnú cenu, náklady na rekonštrukciu alebo prípadnú novú výstavbu, možnosti a kapacitu územia a na druhej strane hodnotu, ktorú dokáže po dokončení projektu vytvoriť. „Až na základe toho vie určiť, akú cenu je za nehnuteľnosť ochotný zaplatiť.” Odhadnúť cenu takéhoto objektu pritom môže byť komplikované a komplexné.

„Aj preto by som napríklad areál na Košickej ulici neporovnávala so všeobecnou priemernou cenou pozemkov v celom Ružinove. Pri developerskom pozemku v takejto lokalite je oveľa podstatnejšie, čo a v akom rozsahu je na ňom možné vybudovať, než samotná priemerná cena za štvorcový meter v mestskej časti.”

PREDAJ ADMINISTRATÍVNYCH BUDOV MÔŽE TRVAŤ AJ VYŠE ROKA

Budovy ministerstva vnútra na Košickej, Drieňovej a Ružinovskej ulici sú podľa Róberty Meckovej pomerne špecifické. „Predaj takýchto objektov nie je jednoduchý bez ohľadu na to, či je ich vlastníkom štát alebo súkromný investor.” Nie je to typ nehnuteľnosti, o ktorý by sa automaticky uchádzal široký okruh kupujúcich, ako sú napríklad byty. Treba nájsť investora, ktorému bude vyhovovať lokalita, možnosti ďalšieho využitia aj rozsah potrebných investícií. Projekt mu musí ekonomicky ako celok dávať zmysel.

„Z uvedených troch nehnuteľností sa mi na prvý pohľad javí ako developersky najľahšie uchopiteľný areál na Košickej ulici, najmä vzhľadom na charakter areálu, veľkosť pozemku a lokalitu. Bez poznania územného plánu a konkrétnych regulatívov však nemožno povedať, aký development je tam reálne možný.” Drieňová a Ružinovská sú podľa Meckovej rozsiahlejšie administratívne objekty, pri ktorých by si prípadná rekonštrukcia alebo zmena ich využitia vyžadovala významnú investíciu.

Pri takýchto nehnuteľnostiach preto môže hľadanie vhodného investora trvať dlho. „Pokojne to môže byť rok a pri špecifickom objekte aj dlhšie. Takáto dĺžka predaja by ma vôbec neprekvapila.” Pri týchto nehnuteľnostiach by nehodnotila úspešnosť predaja podľa toho, či sa budovy podarí predať veľmi rýchlo. „Podstatnejšie bude, aký záujem dokážu vyvolať medzi relevantnými investormi a akú cenu bude trh za ne reálne ochotný zaplatiť. Práve reálny záujem investorov nakoniec najlepšie ukáže ich skutočnú trhovú hodnotu.”

MINISTERSTVO BY CHCELO BUDOVY AJ KUPOVAŤ

Realitné operácie na ministerstve vnútra počítajú nielen s predávaním, ale aj s kúpou. Ministerstvo si aktuálne v hlavnom meste prenajíma budovy na Štefánikovej a Panónskej ulici a hovorí, že im plne vyhovujú. „Z uvedeného dôvodu budeme zvažovať a rokovať o možnosti ministerstva vnútra nadobudnúť uvedené budovy do vlastníctva Slovenskej republiky, do správy ministerstva vnútra,“ píše sa v štúdii. Ďalšou možnosťou je aj ich zámena za ich budovy v podobnej hodnote.

Ministerstvo predpokladá, že náklady na kúpu týchto budov môžu byť 44 miliónov eur. Tento zámer ešte chce poslať na posúdenie Útvaru hodnoty za peniaze (ÚHP).

V rámci neformálneho hodnotenia, ktoré je súčasťou štúdie a v minulosti bolo robené pre rezort zdravotníctva, sa uvádza, že využívanie vlastných nehnuteľností je lacnejšie ako prenájom. V prípade ministerstva vnútra sa výhodnosť tohto riešenia dosiahne v horizonte 24 rokov.

AKO TO VIDÍ ÚHP

Útvaru hodnoty za peniaze (ÚHP) pri hodnotení projektu odporúča ministerstvu, aby potvrdilo ekonomickú výhodnosť projektu na základe všetkých odhadovaných predpokladov vrátane výšky počiatočnej investície, dlhodobých prevádzkových nákladov aj dostupných priestorových kapacít budov. „Nevhodný stav majú tisíce štátnych budov a potreba investícií presahuje aktuálne možnosti financovania. Nakladanie so štátnymi nehnuteľnosťami by malo byť založené na systémových pravidlách,“ píše ÚHP.

Šutaj Eštok by mal podľa nich zvážiť viaceré scenáre reorganizácie nehnuteľností s cieľom nájsť nákladovo optimálne riešenie a v čo najväčšej miere využiť existujúce budovy na zníženie výdavkov na prípadné nájmy. Štúdia, ktorú vypracovalo ministerstvo, prezentuje podľa ÚHP konkrétny návrh reorganizácie budov vrátane výstavby a kúpy nových objektov. „Riešenie nedostatkov súčasných budov pritom môže mať rôzne podoby so širokým rozptylom nákladov.“

Nevhodný stav majú tisíce štátnych budov a potreba investícií presahuje aktuálne možnosti financovania. Nakladanie s nimi by malo byť založené na systémových pravidlách. Útvar hodnoty za peniaze Pokojne to môže byť rok a pri špecifickom objekte aj dlhšie. Takáto dĺžka predaja by ma vôbec neprekvapila, tvrdí Róberta Mecková, odborníčka na realitný trh.