Nižšie úrokové sadzby síce môžu na prvý pohľad zlepšovať dostupnosť hypoték, sprevádzajú ich však rekordné ceny nehnuteľností aj rastúce životné náklady, čo dostupnosť bývania zásadne komplikuje.
Po prudkom raste úrokových sadzieb prišlo v roku 2025 mierne uvoľnenie, ktoré opäť naštartovalo dopyt po bývaní. Rok 2026 však prináša novú realitu: drahšie nehnuteľnosti, stále relatívne vysoké sadzby a opatrnejších kupujúcich.
Dostupnosť hypoték
Z hľadiska úrokov sa situácia oproti roku 2024 zlepšila, dostupnosť bývania to však automaticky nevyriešila. „Vzhľadom na medziročný pokles úrokových sadzieb boli pre ľudí hypotéky v roku 2025 o čosi dostupnejšie ako rok predtým. Na druhej strane narástli ceny nehnuteľností,“ vysvetľuje Eva Šablová, riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk.
Podobne to vidí aj Peter Kriška, generálny riaditeľ a hypotekárny špecialista ProHypo.sk: „Pokles sadzieb síce pomohol dostupnosti hypoték, no zároveň opätovne podporil rast cien nehnuteľností.“
Aktuálne úrokové sadzby
V roku 2026 sa hypotéky pohybujú približne na týchto úrovniach:
- 3-ročná fixácia: okolo 3,2 – 3,5 percenta,
- 5-ročná fixácia: približne 3,6 – 3,7 percenta.
Krátke fixácie sú momentálne najlacnejšie, no nesú aj vyššie riziko do budúcnosti. „Po tom, ako sa v posledných týždňoch zvýšili úrokové sadzby takmer vo všetkých bankách, sa zrejme tieto priemerné hodnoty ešte o niečo zvýšia,“ upozorňuje Eva Šablová.
Rast cien sa spomaľuje
Po dynamickom raste v roku 2025 sa trh v roku 2026 postupne stabilizuje. „Ceny nehnuteľností sa držia na historických maximách a dostupnosť bývania zostáva nedostatočná,“ hovorí Róberta Mecková, riaditeľka FinGO reCloud.
Kým v roku 2025 rástli ceny aj o 11 až 13 percent, teraz sa tempo spomaľuje približne na šesť až 10 percent. Napriek tomu nejde o pokles.
Peter Kriška dodáva: „Ceny bytov pokračujú v raste a medziročný nárast sa pohybuje približne na úrovni 12 – 13 percent, čo potvrdzuje, že trh zostáva dynamický.“
Kde rastú ceny najviac
Najsilnejší dopyt po bývaní je dlhodobo sústredený najmä v krajských mestách. Dominantnú pozíciu si držia Bratislava a Košice, no v jednotlivých obdobiach sa výraznejší rast objavuje aj v ďalších mestách, ako sú Prešov, Žilina či Trnava, kde býva tempo zdražovania krátkodobo ešte dynamickejšie.
Naopak, slabšie regióny čelia skôr stagnácii, najmä pokiaľ ide o staršie nehnuteľnosti bez rekonštrukcie. Potvrdzuje to aj Róberta Mecková: „Trh sa dnes výrazne polarizuje, rozdiel medzi novostavbou a starým bytom je čoraz väčší.“
Výška hypotéky závisí najmä od príjmu, ale aj od veku, stability zamestnania či hodnoty nehnuteľnosti.
Čo môže trh ovplyvniť
Najväčšou neznámou naďalej zostáva vývoj úrokových sadzieb a širšia geopolitická situácia, ktorá môže trh s bývaním výrazne ovplyvniť aj v nasledujúcich mesiacoch. Obdobie, keď si domácnosti mohli fixovať úvery za sadzby hlboko pod hranicou jedného percenta, sa podľa nich tak skoro nezopakuje.
„Situácia, ktorá tu bola v rokoch 2021 či 2022 s úrokmi hlboko pod jedno percento, už zrejme nenastane,“ hovorí Eva Šablová.
Budúci vývoj bude závisieť najmä od toho, ako sa bude vyvíjať inflácia, aké kroky zvolí Európska centrálna banka a do akej miery sa do ekonomiky budú premietať geopolitické konflikty či rastúce zadlženie Slovenska. „Najväčší vplyv na vývoj úrokových sadzieb bude mať geopolitická situácia, ktorá ovplyvňuje infláciu aj rozhodovanie centrálnych bánk.“
„Situácia, ktorá tu bola v rokoch 2021 či 2022 už zrejme nenastane.“
Eva Šablová, FinGO.sk
Oplatí sa čakať?
Mnohí kupujúci váhajú, či kúpiť nehnuteľnosť teraz, alebo počkať na výhodnejšie podmienky. Realita však ukazuje, že načasovanie trhu je veľmi náročné.
„Aj keď kupujúci čakajú na pokles sadzieb, nižšie sadzby často opätovne zvýšia dopyt, a tým aj ceny, takže výsledná splátka sa výrazne nezmení,“ vysvetľuje Róberta Mecková.
Zároveň platí, že obavy z budúceho rastu úrokových sadzieb môžu motivovať ľudí konať rýchlejšie, čo opäť podporuje rast cien nehnuteľností.
Pre kupujúcich preto platí, že čakanie na ideálny moment nemusí priniesť očakávaný efekt. Dôležitejšie než snaha trafiť trh je realisticky zhodnotiť vlastné finančné možnosti.