Bratislava – Slovensko čaká v realitnej oblasti ťažký rok 2026. Ceny bytov porastú a ani záujem o ne podľa odborníkov na reality neklesne. Priemerná cena nehnuteľností dosiahla podľa dát NBS v treťom štvrťroku 2025 rekordných 2 814 eur za štvorcový meter a medziročne stúpla o 11,7 percenta. Dvojciferný nárast bol realitou počas celého minulého roka.

„Bolo by nepochopením reality očakávať, že ceny bytov v krajských mestách začnú plošne stagnovať alebo dokonca klesať,“ uviedol vo svojej analýze k predpokladanému vývoju cien v ďalšom roku Vladimír Kubrický, hlavný analytik Realitnej únie, a dodal, že nič na tom nezmenia ani konsolidačné opatrenia vlády na ozdravenie verejných financií.

Rok 2025 sa podľa slov analytika portálu Nehnuteľnosti.sk Michala Pružinského vyznačoval silným rastom cien nehnuteľností, najmä v segmente novostavieb. Pre HN uvádza, že v novom roku možno očakávať spomalenie dynamiky tohto rastu, nie však pokles cien. „Tie by mali naďalej rásť, pravdepodobne jednociferným tempom, pričom novostavby si zrejme udržia mierne vyšší rast než staršie byty,“ dodáva Pružinský.

K jeho tvrdeniu sa pridáva aj Róberta Mecková z FinGo re- Cloud, ktorá vysvetľuje, že za kontinuálnym rastom cien nehnuteľností stojí predovšetkým poddimenzovaná výstavba a silný dopyt.

Mecková hovorí, že v roku 2026 sa síce očakáva pokračovanie rastu cien, no tempo bude oproti vlaňajšku miernejšie. Zmena však nastane pri novostavbách, ale aj pri bytoch v dobrých lokalitách.

„Byty v dobrých lokalitách môžu zdražieť približne o tri až šesť percent, novostavby o päť až osem percent, keďže výstavba zostáva stále poddimenzovaná a dopyt pretrváva,“ prognózuje. Dobrou správou môže byť stagnácia cien pri starších bytoch a domoch či nehnuteľnostiach v menej atraktívnych lokalitách. Pôjde o regióny, ktoré dlhodobo zaznamenávajú nižšie kúpne sumy, ako Trnava, Žilina či Nitra.

Pružinský predpokladá, že silný dopyt po bytoch bude pretrvávať aj v roku 2026. „Najvýraznejší záujem dlhodobo evidujeme v Bratislavskom kraji, ktorý koncentruje približne tretinu celkového realitného trhu Slovenska.“

Zvýšený dopyt však sleduje aj v okolí väčších regionálnych centier ako Trnava, Žilina či Košice.

Analytici Realitnej únie vypočítali, že za posledných sedem rokov stúpla cena pri dvojizbákoch v novostavbe najmenej v Prešove či Trnave. Ku koncu októbra 2025 bol oproti októbru 2018 rozdiel v cene od 80 do 91 percent.

Najviac zdraželi novostavby v Košiciach. Za sedem rokov tam pozorujú analytici pri najlikvidnejších, a teda dvojizbových nových bytoch až takmer 140-percentný cenový nárast.

Toto by sa nemalo zmeniť ani v budúcom roku. Košice majú podľa Kubrického obrovský potenciál. Tým, že sa do metropoly východu sťahuje fabrika Volvo Cars, očakáva sa aj ďalší príchod obyvateľstva. Košické mestské časti už dnes evidujú zvýšený záujem o bývanie a inak to nie je ani v tesnej blízkosti mesta, v obciach Valaliky, Bohdanovce, Čaňa, Geča či Haniska.

„Situácia sa však môže zmeniť v prípade, že sa skončí ukrajinsko-ruský vojnový konflikt a Ukrajinci sa z východného Slovenska vrátia domov,“ hovorí Kubrický s tým, že prirodzene nie každý má o návrat do vojnou zdevastovanej krajiny záujem, no mnohí tak chcú urobiť, čo by jednoznačne mohlo zatriasť realitným trhom aj vývojom cien.

Na jar v roku 2022 nastal v Košickom kraji veľký cenový nárast tak pri kúpe, ako aj pri prenájmoch. Prípadným odchodom utečencov by sa podľa Kubrického mohli ceny opätovne dostať na hodnoty spred štyroch rokov.

Na druhej strane sa slovami analytika môže cena vybalansovať príchodom zamestnancov automobilky. „Toto sú dva faktory, ktoré môžu výrazne ovplyvniť ceny nehnuteľností,“ dopĺňa.

Mecková ešte dodáva, že rast by mal pokračovať aj pri nájmoch, najmä pri malých bytoch. „V závislosti od konkrétneho mesta sa očakáva zvýšenie cien približne o päť až desať percent,“ uvádza s tým, že úroky na hypotékach totiž stále nie sú tam, kde boli pred pár rokmi, a ponuka prenájmov je naďalej slabá.

So zvyšovaním nájomného v minulosti prispela aj utečenecká vlna po ruskej invázii na Ukrajinu. Dopyt po krátkodobom bývaní zosilnel, a tak si záujemcovia o byt prevažne na východe Slovenska museli priplatiť v niektorých prípadoch o niekoľko stoviek.