Realitný trh sa ani na jar neupokojuje. Ceny nehnuteľností pokračujú v raste, no vývoj už nie je rovnaký naprieč celou krajinou. Čoraz väčšiu rolu hrá región, typ bývania aj to, koľko sú domácnosti ochotné zaplatiť.

Do trhu zároveň vstúpili konsolidačné opatrenia, drahšie financovanie aj väčšia opatrnosť kupujúcich. Výsledkom je prostredie, v ktorom sa stále predáva, no rozhodovanie je pomalšie, tvrdšie a citlivejšie na cenu.

Ak niekto čakal, že po minuloročnom zdražovaní príde upokojenie, aktuálne čísla hovoria skôr o inom scenári. Trh síce mení tempo aj štruktúru, no tlak na ceny zatiaľ nepoľavuje.

Minuloročné zdražovanie

Podľa najnovších údajov Štatistického úradu si trh udržal vysoké tempo rastu – vo štvrtom štvrťroku minulého roku ceny stúpli o 3,1 percenta oproti predchádzajúcemu obdobiu a medziročne až o 12,8 percenta. Zaujímavé pritom je, že rýchlejšie draželi staršie byty a domy než novostavby.

Rast cien sa nevyhol žiadnemu kútu Slovenska. Nehnuteľnosti zdraželi vo všetkých ôsmich krajoch a až šesť z nich zaznamenalo dvojciferný nárast. Najvýraznejší skok nastal v Banskobystrickom kraji, kde ceny vzrástli takmer o 17 percent. Výrazné zdražovanie však pocítili aj obyvatelia Bratislavského (+13,8 percenta) a Trenčianskeho kraja (+13,4 percenta).

Trh tak vysiela jasný signál: bývanie je čoraz drahšie – a trend zatiaľ nespomaľuje.

Dopyt sa vracia

Na strane dopytu došlo po predchádzajúcom útlme k oživeniu. „Dopyt po bývaní sa po predchádzajúcom útlme znovu rozbehol, avšak ponuka zostala obmedzená. Aj preto ceny medziročne vzrástli o 12 percent,“ vysvetľuje Róberta Mecková, riaditeľka FinGO reCloud.

Dodáva, že kupujúci sa prispôsobili novým podmienkam: „Ľudia prestali čakať na ideálny moment, zmierili sa s vyššími úrokmi a začali riešiť bývanie tu a teraz. Trh tak reagoval presne tak, ako reaguje vždy, keď je viac kupujúcich než nehnuteľností. Ceny začnú rásť.“

Kupujúci sú opatrnejší

Napriek rastúcemu dopytu však správanie kupujúcich ovplyvnila ekonomická situácia. Konsolidačné opatrenia a inflácia znížili disponibilné príjmy domácností, čo sa prejavuje vo väčšej opatrnosti.

„Ľudia si strážia celkový rozpočet, viac vyjednávajú a častejšie hľadajú nehnuteľnosti s lepšou hodnotou za peniaze,“ opisuje situáciu Richard Churý, zakladateľ a CEO realitnej siete UPgreat.

Podľa Andreja Churého, majiteľa realitnej kancelárie UPgreat ELITE, kupujúci dôsledne sledujú najmä budúce náklady: „Veľmi citlivo vnímajú výšku budúcej splátky hypotéky a následné náklady spojené s bývaním. Rozhodujú sa preto pomalšie.“

Viditeľný je posun v dopyte smerom k menším a energeticky úspornejším bytom.

Aj preto je viditeľný posun v dopyte smerom k menším a energeticky úspornejším bytom alebo k lacnejším lokalitám mimo centier.

Regionálne rozdiely

Odborníci upozorňujú, že trh je čoraz viac diferencovaný. Nie všetky regióny rastú rovnakým tempom.

Podľa Róberty Meckovej bol výrazný rozdiel napríklad na východe Slovenska: Košický kraj zaznamenal prudký medzikvartálny rast, zatiaľ čo Prešovský kraj mierne klesol. „Na takomto trhu stačí málo a ceny reagujú okamžite,“ vysvetľuje.

Zaujímavý vývoj nastáva aj v Bratislavskom kraji, kde klesá podiel ponuky a dopyt sa presúva do regiónov. „Bratislava je pre časť kupujúcich cenovo mimo dosahu,“ dodáva Mecková.

„Ľudia prestali čakať na ideálny moment, zmierili sa s vyššími úrokmi.“

Róberta Mecková, riaditeľka FinGO reCloud

Podľa Andreja Churého budú negatívne dosahy ekonomických opatrení citeľnejšie najmä v slabších regiónoch: „Ide o menšie regióny, kde je menej pracovných príležitostí a slabšia migrácia obyvateľstva.“ Naopak, odolnejšie zostávajú krajské mestá, najmä Bratislava.

Priestor na zľavy

Aj keď ceny rastú, kupujúci majú v niektorých prípadoch priestor na vyjednávanie. „Zľavu z ceny je možné dosiahnuť najmä tam, kde bola pôvodná cena nastavená príliš optimisticky, alebo kde nehnuteľnosť potrebuje investície,“ vysvetľuje Richard Churý.

Trh tak podľa neho trestá nerealistické očakávania predávajúcich – najmä pri menej atraktívnych nehnuteľnostiach môže dôjsť k stagnácii cien.

Výhľad na najbližšie mesiace je podľa odborníkov pomerne jednoznačný – ceny budú rásť, hoci miernejším tempom než v roku 2025.