Domácnosti aj podnikatelia čelia rastúcim nákladom, odložený dopyt po kúpe bytov spojený s rastom nájomného môžu zmierniť nižšie úroky hypoték.

Trh s nájomným bývaním sa nachádza pod tlakom dopytu a obmedzenej ponuky. Ceny nehnuteľností zostávajú vysoké a nájomné sa mení z prechodného riešenia na dlhodobú realitu, pričom rodiny čelia rastúcim nákladom, neistote a zvyšujúcej sa záťaži rozpočtov. Kombinácia slabého rastu príjmov, vysokých cien energií a nedostatku nových bytov udržuje nájomné na rekordných úrovniach. Domácnosti sa často rozhodujú medzi nájmom a kúpou, pričom rozdiel medzi mesačnou splátkou hypotéky a nájomným určuje ich finančné možnosti. Tempo rastu nájomného určujú ekonomicky silné regióny a veľké mestá, pričom v tých menších situácia nie je až taká dramatická. Lokality s novými pracovnými príležitosťami a prílevom zahraničných investícií môžu miestne ceny ovplyvniť. Ich vývoj sa líši podľa typu bytu a jeho lokality, pričom najväčší tlak zostáva na jednoizbové a dvojizbové byty v ekonomicky silných regiónoch.

Historické maximá

Ceny nájomného vstúpili do obdobia historicky najvyšších úrovní. V rokoch 2022 až 2024 sa časť domácností, ktoré si nemohli dovoliť kúpu vlastného bývania, presunula práve do prenájmov. Tento odložený dopyt po kúpe nehnuteľností zvýšil nájomné. Prenajímatelia si zvykli na vysoké ceny a stály dopyt im umožňuje udržiavať súčasnú úroveň nájomného. „Najväčší rast cien nájmov už máme za sebou. Keby sa niektoré nájmy uvoľnili, mohlo by to zatlačiť na pokles ich cien,“ hovorí analytik 365.bank Tomáš Boháček. Psychologický efekt dostupnejších hypoték navyše tlmí tlak na rast nájomného. Domácnosti, ktoré môžu získať financovanie, totiž opäť zvažujú kúpu nehnuteľnosti. „Vysoký dopyt po nájmoch z rokov 2022 až 2023 s ústupom migrácie z Ukrajiny postupne klesá. K tomu sa rozširuje ponukový trh s bytmi. To znamená, že dopyt po nájmoch sa bude postupne znižovať. Preto aj zdražovanie nájmov zostane nízke, v priemere odhadujem medziročnú úroveň okolo troch až piatich percent,“ dodáva finančný analytik OVB Slovensko Marián Búlik.

Vyššia miera zdraženia nájomného sa objaví v lokalitách s novými investíciami alebo priemyselnými projektmi, napríklad pri závode Volvo vo Valalikoch pri Košiciach, celkový efekt však bude lokálny. Veľkú úlohu pri rozhodovaní domácností zohráva nízke tempo zlacňovania hypoték a inflačné prostredie. „Ak ceny nehnuteľností výrazne rastú, prudko sa zvyšujú úroky či hypotéky zostávajú drahé, motivácia hľadať si vlastné bývanie klesá,“ tvrdí analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický. Priemerná úroková sadzba na nové hypotéky s fixáciou na rok až päť rokov sa jemne znížila, z 3,9 na 3,4 percenta. „Úroky pôjdu mierne dole aj tento rok, no priemerný úrok sotva klesne pod tri percentá. To dostupnosť bývania veľmi nezlepší,“ upozorňuje analytik. Generálny riaditeľ (CEO) realitnej siete UPgreat Richard Churý očakáva rast dopytu po nájomnom bývaní, pričom ceny aj podľa neho porastú len mierne. Podľa odborníkov sa nájomné bývanie stáva reálnou alternatívou k vlastníckemu bývaniu pre širšiu skupinu ľudí. „Platí to najmä pre mladšiu generáciu, ktorá často uprednostní flexibilitu a možnosť meniť prácu či mesto bez toho, aby bola viazaná hypotékou na 20 až 30 rokov,“ dodáva riaditeľka FinGO reCloud Róberta Mecková.

Bratislava a regióny

Hlavné mesto je tradične najdrahšie. Prenájom jednoizbového bytu stojí v Bratislave približne od 500 do 750 eur mesačne podľa lokality. Dvoj izbový od 700 do 900 eur a trojizbový od 900 do 1 200 eur. Očakávaný rast nájomného je päť až desať percent. Ku koncu roka by teda jednoizbové byty mohli stáť približne 550 až 820 eur, dvojizbové približne 770 až 1 000 eur a trojizbové od 1 000 do 1 450 eur. V ostatných krajských mestách očakávajú odborníci miernejší rast, spravidla od 3 do 7 percent. Výnimku môžu tvoriť regióny s novými investíciami a prílevom pracovnej sily, napríklad okolie Košíc. Vyššie nárasty môžu zaznamenať aj nové byty. Ceny v menších mestách sú rôzne. Kým v Košiciach sú priemerné ceny v prípade jednoizbových bytov od 450 do 650 eur, dvojizbových bytov od 600 do 850 eur a trojizbových bytov od 800 do 1 050 eur, tak v Žiline vyjde jednoizbový na 400 až 600 eur, dvojizbový na 550 až 750 eur a trojizbový na 750 až 950 eur. Nájomné bývanie je lacnejšie aj v Poprade: prenájom jednoizbového bytu stojí 350 až 500 eur, dvojizbového 500 až 700 eur a trojizbového 650 až 900 eur.

Dopyt a náklady

Podľa prognóz by malo tempo rastu dopytu po nájomnom bývaní slabnúť, no v súčasnosti dopyt stále prevyšuje ponuku, najmä vo veľkých mestách a univerzitných centrách. Nedostatok nových bytov v niektorých regiónoch tlačí ceny nahor alebo ich drží stabilné. Prudký nárast cien nájomného paradoxne brzdí obmedzený rast príjmov domácností a vyššie výdavky. Prenajímatelia sa navyše čoraz viac zameriavajú na stabilný príjem namiesto agresívneho zvyšovania nájmov. Filip Žoldák z realitnej kancelárie Herrys upozorňuje, že investičná logika sa posúva z rastu nájomného k udržaniu obsadenosti a stabilného cashflow.

Čo však nepochybne ovplyvní výšku nájmov a jej vývoj, to je podľa M. Búlika koniec plošných dotácií energií, a to najmä v starších bytoch. Vyšší štandard a záujem si zachovajú novostavby. Na ceny budú tlačiť aj vyššie dane z nehnuteľností, pretože zvýšia náklady pre nájomcov.

Výnosy investorov

Investori čelia klesajúcim výnosom, keď ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie ako nájomné. „Investori do nájomného bývania sa musia pripraviť na klesajúci výnos. Ak kupujem nehnuteľnosť v hotovosti z vlastných úspor, jej cena a vývoj nájmu priamo vplýva na výnos z investície,“ konštatuje M. Búlik. Pákový efekt hypotéky môže zvýšiť renditu na 30 percent. Niektoré investičné byty sa môžu presunúť späť na predaj, ak splátka hypotéky prevyšuje nájomné. To môže krátkodobo znížiť ponuku nájomných bytov. Kým v menších mestách je potenciál nájomného obmedzený, v ekonomicky silných regiónoch bude dopyt stabilný. Pri rozhodovaní o kúpe či prenájme berú domácnosti do úvahy aj náklady na dopravu, čas cestovania do práce či školy a kvalitu infraštruktúry. Hoci mentalita obyvateľov Slovenska „chcem vlastniť“ pretrváva, nájomné sa postupne stáva plnohodnotnou alternatívou.