Ceny bytov rastú dvojciferným tempom, no kým niektoré regióny sa ešte len spamätávajú z útlmu, východ Slovenska zažíva realitný boom. Košice sa menia rýchlejšie než Bratislava

Slovenský realitný trh v roku 2026 už neťahá len Bratislava. Regionálne rozdiely sa prehlbujú a mapu víťazov prepisujú nielen Košice, ktoré sa z kedysi lacnej alternatívy stali jedným z najdrahších miest na bývanie.

Ceny rastú všade, no nie rovnakým tempom. Rozhoduje práca, investície, nové byty aj návrat ľudí z dedín do miest. Tam, kde sa tieto faktory stretli, trh reaguje okamžite prudkým zdražovaním.

Čo sa v článku dočítate

• Prečo sa Košice stali najrýchlejšie rastúcim realitným trhom na Slovensku
• Ako regionálne rozdiely menia mapu cien bývania mimo Bratislavy
• Akú úlohu zohrávajú investície, pracovné miesta a nová výstavba
• Prečo sa bývanie v Košiciach stáva rovnako nedostupné ako v hlavnom meste

Rozdiely sú výrazné

Ceny nehnuteľností na Slovensku pokračujú v silnom raste aj po období realitného útlmu spôsobeného drahšími hypotékami. Podľa údajov Národnej banky Slovenska stúpli v poslednom štvrťroku vlaňajška medziročne o 12 percent a priemerná cena za meter štvorcový sa vyšplhala na rekordných 2 906 eur.

Tento rast ale nie je rovnomerný. Zatiaľ čo niektoré kraje sa stále nedostali na úroveň cenového vrcholu z roku 2022, iné ho výrazne prekonali. Regionálne rozdiely sú výsledkom kombinácie viacerých faktorov, a to rozdielnej ekonomickej vitality, dostupnosti pracovných miest, demografického vývoja aj ponuky nového bývania.

Kým v Prešovskom či Banskobystrickom kraji ceny ešte len dobiehajú minulé maximum, Košický a Nitriansky kraj ho už výrazne prekonali. Analytik NBS Roman Vrbovský upozorňuje, že vývoj cien čoraz viac kopíruje lokálne podmienky a menej celoslovenský

priemer. NBS vychádza z takzvaných ponukových cien, teda cien zverejnených v inzerátoch. Iné údaje zverejňuje štatistický úrad, ktorý používa dáta z katastra.

Zaujímavý je aj presun váhy realitného trhu. Bratislavský kraj, ktorý ešte v roku 2021 tvoril viac než tretinu celej ponuky bývania na Slovensku, dnes klesol na približne 30 percent. Trh sa prirodzene rozlieva do regiónov, kde sú ceny stále relatívne nižšie než v hlavnom

meste , no zároveň ponúkajú novú prácu, infraštruktúru aj silnejúci dopyt. Tento trend zosilňuje aj návrat ľudí z menších obcí späť do regionálnych centier, kde je dostupnejšia práca, služby aj nová ponuka bytov.

Košice ako nový realitný magnet

Najvýraznejší cenový pohyb dnes vidno v Košiciach. Tento kraj zaznamenal v minulom roku medziročný rast cien bývania presahujúci 17 percent, čo je najviac na Slovensku. V samotných Košiciach sú priemerné ceny už o viac než deväť percent vyššie než na vrchole realitného boomu v roku 2022. Ide o prudký obrat po predchádzajúcom prepade, ktorý teraz kompenzuje silný dopyt.

Mesto sa dostalo do bodu, v ktorom sa stretlo viacero rastových impulzov naraz. Príchod automobilky Volvo a ďalších súrodých investícií do priemyslu priniesol silný dopyt po práci, ale aj jej reálnu ponuku. Zároveň oživený trh práce výraznejšie posilnil novú ponuku bytov a služieb.

Tie však pracujú s novou cenotvorbou, do ktorej zahrnuli nielen vyššie náklady na výstavbu, energie, pozemky či mzdy, ale aj zvýšený dopyt. Výsledkom je, že cenové rozpätie medzi novými a staršími bytmi sa ďalej roztvára, čo potvrdzujú aj analytici realitného trhu.

Mesto pritom láka nielen miestnych, ale aj ľudí z celého východného Slovenska, ktorí sa sťahujú za lepšie platenou prácou. A výrazný je príchod ľudí z okolitých dedín a satelitov. Zároveň rastie aj investičný dopyt a byty sa nekupujú len na bývanie, ale čoraz častejšie aj ako zdroj príjmu z prenájmu. S tým počítajú opäť aj developeri, ktorí si môžu dovoliť zdvihnúť latku uvádzacích cien bytov, od ktorej sa odvíja ich ďalší rast.

Problémom je, že ponuka bytov tomuto náporu často nestíha. Košický kraj netvorí ani desatinu celkovej ponuky bývania na Slovensku a výstavba v posledných rokoch výrazne zaostávala. Napriek zvýšenej výstavbe zostáva priepasť v ponuke medzi rokmi výrazná. Aj keď sa počet začatých bytov začína mierne zvyšovať, zásobáreň budúcej ponuky je slabšia než v minulosti.

Na takomto trhu preto stačí malé zvýšenie dopytu a ceny reagujú okamžite. Košice sa tak z hľadiska dynamiky cien dostávajú pred Bratislavu a pre mnohé domácnosti sa stávajú rovnako nedostupnými ako hlavné mesto, a to aj v oblasti nájomného a prenájmového bývania.

Lacnejšie už nebude

Navyše trend v Košiciach sa nabaľuje a zrýchľuje, keďže sa na vlne chce zviesť čoraz viac ľudí, ktorí sa rozhodujú pre lacnejšie hypotéky kúpiť byt aj na investíciu a prenájom. Na druhej strane ľudia hľadajúci vlastné bývanie alebo výhodný prenájom podliehajú takzvanému FOMO efektu a obávajú sa, že prídu o dobrú ponuku. „Medziročne stúpli ceny nehnuteľnosti o 12 percent, čo ale považujeme za vysoké číslo a dlhodobo neudržateľné,“ dopĺňa Ján Palenčár, prezident NARKS.

Jedným z hlavných motorov rastu cien sú podľa neho aj nové bytovky. Novostavby sú výrazne drahšie než staršie byty a ich podiel naponuke rastie. Podľa odborníkov totiž možno čakať, že ceny nehnuteľností pôjdu nahor aj tento rok, ale rast už nemusí byť dvojciferný tak ako vlani. Tlak na ceny však pretrvá. Predávajúci v dobrých košických lokalitách budú mať silnú pozíciu a určovať vývoj v tých okolitých.

„V prípade, že sa kupujúci pozerá na nehnuteľnosť ako na investíciu, mal by sa pozerať viac na regióny s dlhodobým dopytom a obmedzenou ponukou, kde rast cien stojí na reálnych základoch, nie na špekulácii. Niektoré regióny a typy nehnuteľností idú výrazne hore, iné stagnujú.

Zároveň je potrebné mať na pamäti, že štatistiky vychádzajú najmä z ponukových cien a z dát z hypotekárneho financovania. V praxi sa v silných lokalitách nehnuteľnosti často predávajú rýchlejšie a za vyššie ceny, než naznačujú priemerné čísla,“ uzatvára Róberta Mecková, riaditeľka FinGo reCloud.