Ceny nehnuteľností už narážajú na finančné možnosti domácností, najviac sa to prejavuje pri trojizbových bytoch, zhodujú sa štyria odborníci na reality. Do konca roka nepredpokladajú výraznejší nárast cien bytov. Menšie byty môžu ešte mierne rásť, väčšie byty a domy budú skôr stagnovať alebo rásť pomalšie.
Najväčší záujem je o menšie byty – garsónky, jednoizbové a dvojizbové byty, ktoré sú cenovo dostupnejšie a ľahšie financovateľné. Predávajúci pri starších bytoch musia čoraz častejšie pristupovať k vyjednávaniu o cene. Záujem o investičné byty z trhu nezmizol, ale je selektívnejší. Investori dôslednejšie počítajú návratnosť, zameriavajú sa na lokality so stabilným dopytom po prenájme a skôr na nehnuteľnosti, ktoré nevyžadujú vysoké dodatočné investície.
Odborníkov sme sa opýtali:
- Aká je situácia na realitnom trhu, dokážu kupujúci ešte stále akceptovať zvyšujúce sa ceny alebo už začínajú narážať na strop svojich možností? Aká je situácia pri trojizbových bytoch, ktoré sú finančne náročnejšie? Je to iné ako pri 2-izbových bytoch? Ako na to reagujú predávajúci?
- Majú ľudia stále rovnako veľký záujem o investičné byty alebo sa pri vyšších cenách začali z trhu sťahovať? Kupujú ich v hotovosti alebo svoj záujem presmerovali inam?
- Aký ďalší vývoj cien bytov očakávate? Predpokladáte ich výraznejší nárast do konca roka?
Odpovedali:
- Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR;
- Tomáš Kuba, realitný maklér Riešime bývanie;
- Róberta Mecková, riaditeľka FinGO reCloud;
- Roman Vrbovský, analytik Národnej banky Slovenska.
Tu sú odpovede odborníkov:
- Aká je situácia na realitnom trhu, dokážu kupujúci ešte stále akceptovať zvyšujúce sa ceny alebo už začínajú narážať na strop svojich možností? Aká je situácia pri trojizbových bytoch, ktoré sú finančne náročnejšie? Je to iné ako pri 2-izbových bytoch? Ako na to reagujú predávajúci?
Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR
Realitný trh čoraz viac naráža na finančné možnosti domácností. Dvojciferné medziročné zdražovanie bytov, ktoré podľa Realitného barometra dosiahlo v krajských mestách ku koncu júna 11,1 percenta, začína byť pri pomalšom raste príjmov pre časť kupujúcich neúnosné.
O tom, že záujemcovia idú pri financovaní bývania čoraz častejšie na hranicu svojich možností, svedčí aj rýchlejší rast cien starších bytov v porovnaní s novšími. Výraznejšie sa to prejavuje pri trojizbových bytoch než pri menších bytoch. V segmente trojizbákov zdraželi staršie byty v krajských mestách za posledný rok v priemere o 10,4 percenta, novšie len o 6,6 percenta. Niet divu, pretože práve novšie trojizbové izbové byty sú v porovnaní s menšími bytmi či so staršími trojizbovými bytmi najdrahšie. Práve tam sa ukazuje aj cenový strop pre celý bytový segment.
Tomáš Kuba, realitný maklér Riešime bývanie
Situácia na realitnom trhu sa postupne dostáva na hranicu finančných možností kupujúcich, keďže kombinácia vysokých cien nehnuteľností a stále pomerne vysokých úrokových sadzieb výrazne obmedzuje ich rozpočet. Garsónky, jednoizbové a dvojizbové byty si naďalej udržiavajú veľmi vysoký dopyt, pretože sú cenovo najdostupnejšie a najľahšie financovateľné.
Trojizbové byty sú, naopak, pre mnohé rodiny už finančne nedostupnejšie, a preto sa predávajú pomalšie, prípadne kupujúci uprednostňujú ich staršie a lacnejšie alternatívy. Predávajúci pri novostavbách zatiaľ držia ceny vysoko, no pri starších nehnuteľnostiach v pôvodnom stave už musia čoraz častejšie pristupovať k ústupkom a vyjednávaniu o cene.
Róberta Mecková, riaditeľka FinGO reCloud
Kupujúci zatiaľ rast cien stále akceptujú, no čoraz viac zvažujú, za čo sú ochotní zaplatiť. Dopyt pretrváva najmä po kvalitných nehnuteľnostiach v dobrých lokalitách, ak sú správne nacenené. Naopak, byty s nadhodnotenou cenou alebo technickými nedostatkami sa predávajú výrazne pomalšie.
Rozdiel medzi dvoj- a trojizbovými bytmi je citeľný. Dvojizbové byty majú širšiu cieľovú skupinu, kupujú ich prvokupujúci aj investori. Pri trojizbových bytoch už ide o vyššiu investíciu a financovanie býva náročnejšie. Kupujúci preto viac porovnávajú ponuky, rokujú o cene a rozhodovanie im trvá dlhšie. Predávajúci si postupne uvedomujú, že trh síce rastie, ale neakceptuje akúkoľvek cenu. Ak chcú predať v primeranom čase, musia cenu prispôsobiť reálnej situácii na trhu.
Roman Vrbovský, analytik Národnej banky Slovenska
Predávajúci na trhu boli na začiatku tohto roka presvedčení o tom, že je priestor na ďalší rast cien. Posledné publikované čísla za prvý štvrťrok 2026 ukazovali, že rast cien nehnuteľností sa mierne zrýchlil na 3,4 % z predchádzajúcich 3,3 % v poslednom štvrťroku 2025. Ak pôjdeme do minulosti ešte o niekoľko štvrťrokov ďalej, vidíme rasty 1,3 % a 2,9 %. Karty však pravdepodobne zamieša otočenie vývoja
úrokových mier. Na zverejnenie nových údajov o vývoji cien nehnuteľností si však musíme počkať do utorka budúceho týždňa.
Rast cien 2-izbových a 3-izbových bytov je veľmi podobný. V poslednom štvrťroku o niečo viac zdraželi 2-izbové, kým v predchádzajúcom štvrťroku to bolo naopak. V trendovom vývoji nepozorujeme medzi nimi žiadne zásadné rozdiely.
- Majú ľudia stále rovnako veľký záujem o investičné byty alebo sa pri vyšších cenách začali z trhu sťahovať? Kupujú ich v hotovosti alebo svoj záujem presmerovali inam?
Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR
Dynamické zdražovanie bytov, slabý rast cien nájmov, zvyšovanie úrokových sadzieb na hypotéky, to všetko sú pre investorov zlé správy. Keďže znižujú atraktivitu realitných investícií, mohlo by sa zdať, že sa z trhu vytratia. Hromadne však zatiaľ neodchádzajú. Investovanie do bytov financovaných úverom sa totiž na Slovensku v poslednom období stalo novým fenoménom. Časť investorov ku kúpe motivuje predchádzajúci rast cien a očakáva, že bude pokračovať aj v budúcnosti. Aktuálne sa niektorí snažia stihnúť ešte „posledný vlak“ pred pripravovaným sprísnením podmienok Národnej banky Slovenska pri financovaní investičných nehnuteľností. Osobitnou skupinou sú hotovostní investori. Tí vstupujú na realitný trh vo väčšej miere najmä v období vysokej inflácie a zvýšenej ekonomickej neistoty. V súčasnosti preto nevykazujú zvýšenú aktivitu.
Tomáš Kuba, realitný maklér Riešime bývanie
Záujem o investičné byty, najmä v kategórii do 200-tisíc eur v Bratislave, zostáva mimoriadne silný. Ponuka takýchto nehnuteľností je veľmi obmedzená, kým počet záujemcov neustále rastie. Pre mnohých kupujúcich predstavuje nákup nehnuteľnosti v prvom rade ochranu peňazí pred infláciou. Hranica 200-tisíc eur je zároveň finančne dostupná pre širokú skupinu ľudí a ich úverové limity. Vysoký dopyt po menších bytoch podporuje aj rastúci počet jednotlivcov na trhu, ako aj párov, ktoré nedosiahnu na hypotéku potrebnú na kúpu väčšej nehnuteľnosti či v lukratívnejšej lokalite. Silný dopyt po investičných nehnuteľnostiach však hlásia aj ďalšie mestá po celom Slovensku. Vzhľadom na dlhodobý rast cien väčšina majiteľov svoje byty nepredáva, čo prirodzene znižuje ponuku a u kupujúcich vyvoláva pocit, že ide o nedostatkový tovar.
Róberta Mecková, riaditeľka FinGO reCloud
Investičný dopyt z trhu nezmizol, ale je podstatne selektívnejší. Investori dnes oveľa dôslednejšie počítajú návratnosť a nehnuteľnosť nekupujú len preto, že jej cena rastie. Zaujímajú ich lokality s dlhodobo stabilným dopytom po prenájme a byty, ktoré nevyžadujú vysoké dodatočné investície. Väčší podiel investičných nákupov sa realizuje z vlastných zdrojov alebo s vyšším podielom vlastného kapitálu. Časť investorov sa presunula aj do alternatívnych investícií, no nehnuteľnosti na Slovensku zostávajú pre mnohých jednou z najbezpečnejších foriem uloženia financií.
Roman Vrbovský, analytik Národnej banky Slovenska
Priemerné nájomné na začiatku roku 2026 kleslo, jeho medziročný rast od polovice roku 2025 zaostáva za infláciou. V rovnakom období ceny nehnuteľností zrýchľovali rast. Na základe dát, ktoré máme k dispozícii, sa nedá zmerať zmena záujmu o investičné byty. Môžeme však povedať, že investícia do bytu na prenájom musí byť logicky v súčasnosti menej výhodná.
- Aký ďalší vývoj cien bytov očakávate? Predpokladáte ich výraznejší nárast do konca roka?
Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR
Tempo zdražovania bytov by sa malo postupne zmierňovať a namiesto dvojciferného medziročného rastu by sme mali vidieť jednociferný. Dôvodov je viac. Ekonomike sa nedarí a pokračujúci konflikt na Blízkom východe pre realitný trh takisto nie je dobrou správou. Zvyšuje totiž pravdepodobnosť ďalšieho rastu úrokových sadzieb na hypotéky. Priestor na dynamický rast cien bytov za zmenšuje najmä tam, kde sme boli svedkami neprimeraného zdražovania. Spomedzi krajských miest sa to týka Banskej Bystrice, Žiliny, Prešova a Košíc.
Tomáš Kuba, realitný maklér Riešime bývanie
Do konca roka sa nedá očakávať žiadny výrazný nárast cien nehnuteľností, pôjde skôr o jednotlivé kategórie bývania. Menšie byty môžu zažívať ešte rast, väčšie byty a domy budú stagnovať, prípadne rásť pomalším tempom. Ceny neklesajú najmä z dôvodu stále nízkej ponuky bytov na trhu, no ich rýchlejšiemu rastu zároveň bráni obmedzená kúpna sila obyvateľstva.
Róberta Mecková, riaditeľka FinGO reCloud
Do konca roka očakávam pokračovanie rastu cien, nie však skokovým tempom. Najväčší priestor na zdražovanie majú kvalitné byty v atraktívnych lokalitách a novostavby, ktorých ponuka je stále obmedzená. Menej atraktívne nehnuteľnosti alebo byty s nerealisticky nastavenou cenou budú, naopak, stagnovať.
Roman Vrbovský, analytik Národnej banky Slovenska
V našej poslednej prognóze z júna očakávame postupné spomaľovanie rastu cien nehnuteľností v priebehu roku 2026. Trhové očakávania úrokových sadzieb sú smerom na ďalší rast, čo by mohlo čiastočne tlmiť záujem o nehnuteľnosti.