Zvýšená aktivita kupujúcich sa prejavila najmä vo väčších mestách vďaka lacnejším úverom.

Aktuálny rok priniesol na hypotekárny aj realitný trh citeľné oživenie po predchádzajúcom období utlmeného záujmu. Kupujúci, ktorí v rokoch 2023 a 2024 odkladali rozhodnutie o kúpe, sa začali na trh vracať postupne a opatrne. Zvýšená aktivita sa prejavila najmä vo väčších mestách, kde je dlhodobo najsilnejší dopyt po bývaní. Oživenie však nebolo plošné a jeho tempo ovplyvňovalo viacero protichodných faktorov.

Rast cien nehnuteľností

Nižšie úrokové sadzby podporili záujem o financovanie bývania, no rast cien nehnuteľností tento efekt výrazne oslaboval. Domácnosti síce dokázali získať úver za priaznivejších podmienok než v predchádzajúcich dvoch rokoch, no museli počítať s vyššími vstupnými nákladmi. Trh sa tak rozhýbal len čiastočne a dostupnosť bývania sa pre veľkú časť populácie nezlepšila. Oživenie malo podľa analytikov skôr charakter návratu aktivity než zásadnej zmeny podmienok.

Zvýšený dopyt sa stretol s obmedzenou ponukou. Slabá výstavba a nízky počet nových projektov spôsobili, že kupujúci mali menší výber než v minulosti. To znižovalo priestor na vyjednávanie o cene, najmä pri kvalitných bytoch a domoch v dobrom technickom stave. Trh tak vstúpil do fázy, v ktorej rast záujmu narážal na dlhodobý nedostatok nehnuteľností.

Úroky klesali pomaly

Úrokové sadzby na hypotékach počas tohto roka ďalej klesali, ale len veľmi mierne. Ako poznamenáva riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová, aktuálne sú nižšie o viac ako jedno percento oproti vrcholu zo začiatku roka 2024. „Pokles bol pozvoľný a nekorešpondoval s tempom, akým klesali sadzby Európskej centrálnej banky, najmä v prvom polroku 2025.“

Významnú úlohu zohrával časový posun, ale aj špecifiká slovenského bankového sektora. Banky reagovali najmä na lokálnu ekonomickú situáciu, ktorá sa premietala do ceny finančných zdrojov i do ich obchodnej politiky. Vývoj hypotekárnych sadzieb tak plne neodrážal uvoľňovanie menovej politiky v eurozóne. Klienti, ktorí očakávali rýchly návrat lacných úverov, sa ho nedočkali.

„Vzhľadom na ekonomický vývoj v rámci eurozóny nevidím v najbližšom roku priestor na výraznejšie znižovanie úrokov. Ani prognózy makroekonomického vývoja nie sú priaznivé,“ uvádza E. Šablová s tým, že pokles životnej úrovne obyvateľstva v dôsledku konsolidácie verejných financií a rastúcich výdavkov domácností obmedzí ich schopnosť ďalej sa zadlžovať.

Reálnejší je scenár stabilizácie úrokov než ich ďalší výraznejší pokles. „Za súčasnej ekonomickej a geopolitickej situácie úrokové sadzby už nemajú veľmi kam klesať,“ dodáva odborníčka, ktorá v najlepšom prípade očakáva dorovnávanie sadzieb na úroveň dnešných najlepších ponúk. Rozptyl medzi najvýhodnejšími a najdrahšími bankami pritom zostáva pomerne široký. Výraznejší pokles pod tri percento považuje za málo pravdepodobný.

Refinancovanie sa vrátilo

Postupné znižovanie úrokov opäť rozhýbalo refinančný biznis. Domácnosti sa snažili zlacniť si staršie hypotéky, ktoré boli po refixácii z rokov 2023 a 2024 úročené vyššími sadzbami. K refinancovaniu sa pridávali klienti, ktorí si brali nové úvery práve v tomto období zvýšených úrokov. Refinancovanie sa tak stalo jedným z hlavných zdrojov aktivity na hypotekárnom trhu.

Mnohí klienti zároveň využívali refinancovanie na navyšovanie úverov alebo spájanie viacerých menej výhodných hypoték, medziúverov či iných pôžičiek. Tento trend zvyšoval priemernú výšku hypotéky a menil štruktúru zadlženia domácností. Najmä od leta bolo cítiť citeľnejší záujem o financovanie bývania. Rok 2025 tak hodnotia odborníci ako rastový, hoci bez prudkých výkyvov.

Dôležitou témou zostali taktiež fixácie. V tomto roku dominovali trojročné a päťročné fixácie, pričom najväčší záujem bol o trojročné obdobie. Tie boli vo všeobecnosti najlacnejšie a poskytovali klientom vyššiu flexibilitu. Odporúčaná dĺžka fixácie ale závisela od situácie, plánov a tolerancie rizika každého klienta.

Regionálne rozdiely realitného trhu

– Vývoj realitného trhu v roku 2025 nebol rovnomerný naprieč Slovenskom. Najväčší tlak na rast cien pretrvával v krajských mestách a ich okolí, kde je dlhodobo koncentrovaný dopyt. Mimoriadne silný záujem bol o Bratislavu, Košice a ďalšie regionálne centrá s dostatočnou pracovnou ponukou. Práve tam sa kvalitné nehnuteľnosti predávali najrýchlejšie.

– V niektorých regiónoch sa na raste cien podieľal príchod väčších zamestnávateľov, napríklad v okolí Košíc. Naopak, v periférnych oblastiach so slabšou vybavenosťou bol trh pokojnejší. Tam sa objavovala stagnácia alebo mierna korekcia cien, najmä pri menej kvalitných nehnuteľnostiach. Rozdiely medzi regiónmi sa tak ďalej prehlbovali.

– Kupujúci čoraz viac zohľadňovali praktické parametre, ako parkovanie, energetické náklady a technický stav. Zrekonštruované byty a domy si udržiavali hodnotu v slabších lokalitách. Staršie nehnuteľnosti bez výťahu, balkóna alebo s vysokými nákladmi na obnovu strácali na atraktivite. Trh sa správal selektívnejšie než v minulosti.

Menej dostupné bývanie

Napriek miernemu zlacneniu hypoték sa dostupnosť bývania ďalej zhoršovala. Ceny nehnuteľností rástli rýchlejšie než mzdy, čo znižovalo reálnu šancu kúpiť si vlastné bývanie. Hypotéky síce zlacneli, no zostávali drahšie než pred obdobím prudkého rastu sadzieb. Zároveň klesala ponuka bytov v mestách, čo zvyšovalo konkurenciu medzi záujemcami.

Najviac situáciu pocítili mladí ľudia a domácnosti bez dostatočných vlastných zdrojov. Často museli znížiť svoj štandard a zvoliť menší byt, staršiu nehnuteľnosť alebo menej atraktívnu lokalitu. Tí, ktorí mali problém kúpiť bývanie už v rokoch 2023 alebo 2024, mali v roku 2025 situáciu ešte náročnejšiu. Dostupnosť bývania sa tak stala jedným z kľúčových sociálnych problémov.

Opatrenia Národnej banky Slovenska voči nadmernému zadlžovaniu sa pritom nezmenili. Naďalej platili limity maximálnej výšky úveru a splátky voči príjmu, stress test aj obmedzenia pomeru úveru k hodnote nehnuteľnosti. Financovanie bývania tak zostalo závislé od dostatočného príjmu, vlastných zdrojov a primeraného zadlženia. Ani nižšie sadzby neotvorili trh pre všetkých.

Rast nájomného bývania

Rok 2025 priniesol pokračujúci rast cien nájmov naprieč celým Slovenskom. V mestách ako Košice, Prešov, Poprad či Žilina stúpli nájmy približne o 10 až 15 percento. Najväčší dopyt bol po jednoizbových a dvojizbových bytoch, ktoré sa často prenajali do jedného až dvoch dní. Väčšie byty sa obsadzovali pomalšie, no ceny neklesali.

Pomerne mierny rast nájmov podporila najmä nedostupnosť vlastného bývania. Mnohí ľudia nemali možnosť kúpiť nehnuteľnosť, a tak zostávali v prenájme. Dopyt zvyšoval tiež prílev pracujúcich a študentov do miest. Ponuka nájomných bytov zostávala obmedzená, keďže investori často volili predaj namiesto prenajímania.

Významnú úlohu zohrával fakt, že štátne nájomné bývanie prakticky ešte stále neexistuje. Trh tak zostával odkázaný na súkromných vlastníkov. Dostupnosť bývania na prenájom bola nižšia než v minulosti. Tento vývoj ďalej zvyšoval tlak na rozpočty domácností.

Slabá výstavba pokračovala

– Výstavba nových bytov zostala v roku 2025 jedným z najslabších článkov trhu. Počet povolených a rozostavaných bytov bol najnižší za posledných desať rokov. Developeri v počiatku roka odkladali projekty pre vysoké stavebné náklady, drahé úvery a ekonomickú neistotu. Časť projektov sa spomalila alebo zastavila ešte pred samotným začiatkom.

– Nedostatočná výstavba spôsobila, že ponuka novostavieb nedokázala plnohodnotne reagovať na rastúci dopyt. Nové byty sa často predávali rýchlejšie, než pribúdali do ponuky. Tento nesúlad vytváral trvalý tlak na rast cien, ktorý sa prenášal aj do sekundárneho trhu. Paradoxom zostávalo, že trh aj pri vysokých cenách trpel nedostatkom bytov.

– Zdĺhavé povoľovacie procesy a administratívna záťaž situáciu ďalej komplikovali. Bez systémových zmien tak nemožno očakávať podľa analytikov rýchle zlepšenie na realitnom trhu. Slabá výstavba sa stala jedným z hlavných dôvodov zhoršujúcej sa dostupnosti bývania. Tento faktor bude trh ovplyvňovať aj v ďalších rokoch.

Reality a výhľad

Najvýraznejšie rástli ceny dvojizbových a trojizbových bytov v krajských mestách. Najrýchlejšie zdražovali novostavby a nehnuteľnosti v dobrom technickom stave alebo po kompletnej rekonštrukcii. Kupujúci sa rozhodovali rýchlo a často bez väčšieho priestoru na vyjednávanie. Kvalitné nehnuteľnosti tak z trhu mizli v krátkom čase.

V roku 2026 očakáva riaditeľka FinGO reCloud Róberta Mecková pokračovanie rastu cien, no miernejším tempom než v tomto roku. Byty v dobrých lokalitách môžu zdražieť podľa nej približne o tri až šesť percent, novostavby o päť až osem percent. Staršie nehnuteľnosti a byty v menej atraktívnych lokalitách budú skôr stagnovať. Rast by mal pokračovať aj pri nájmoch, najmä pri menších bytoch.

Štát už nepomôže

Záver roka 2025 sa niesol v očakávaní rozhodnutí bánk o podpore klientov so zvýšenými splátkami hypoték. Štát k 30. 11. 2025 svoju podporu ukončil a ďalšiu pomoc ponechal na bankový sektor. Zákon účinný od 1. 12. 2025 preniesol zodpovednosť za kompenzácie priamo na banky. Tie budú samy rozhodovať, či a ako klientom pomôžu.

Banky, ktoré sa rozhodnú zapojiť, musia najneskôr do 1. 5. 2026 začať poskytovať pomoc podľa nových pravidiel. Do konca roka však konkrétne rozhodnutia nezverejnili a uvádzali, že situáciu analyzujú. Neistota tak pretrvávala aj medzi klientmi. Presun zodpovednosti na banky môže v budúcnosti zvýrazniť rozdiely medzi jednotlivými inštitúciami.

Klienti budú ešte viac závislí od individuálneho prístupu konkrétnej banky a jej ochoty riešiť zvýšené splátky. Táto téma sa pravdepodobne stane jedným z kľúčových faktorov vývoja hypotekárneho trhu v roku 2026. Trh tak vstupuje do ďalšieho obdobia s vysokou mierou neistoty, no aj s postupnou stabilizáciou.