Rast cien bývania sa tento rok začal zmierňovať, byty v niektorých lokalitách dokonca zlacneli. Napriek tomu zostáva vlastné bývanie pre mnohých nedostupné, pričom čelia otázkam, či s kúpou počkať, vybrať si inú lokalitu alebo hľadať v širšom regióne.

Odborníci vysvetľujú, že pri rodinných domoch má kupujúci podstatne výhodnejšiu pozíciu než pri bytoch, pretože okruh záujemcov je oveľa užší. Kým pri byte v meste zľava dosahuje len pár percent, pri staršom dome, ktorý sa predáva dlhšie, môže byť výrazne vyššia. Nevýhodou môžu byť vysoké náklady na opravy a rekonštrukciu.

Odborníkov na reality sme sa opýtali:

1. Zvažujem kúpu bytu a rozhodujem sa, či sa ponáhľať alebo počkať, keďže niekde ceny začali klesať. Ako sa môžu hýbať ceny bytov v najbližších mesiacoch? Aké byty môžu zlacnieť a kde? Ušetrím zásadne, ak si namiesto Bratislavy či Košíc kúpim byt v Senci, Pezinku alebo v inom blízkom okolí?
2. Rozmýšľam, či sa pri stúpajúcich cenách bytov nepozriem aj po nejakom dome, hoci nebude priamo v meste, kde pracujem. Pri akom cenovom rozdiele by ma mala táto alternatíva zaujať? Je rozdiel, ak uvažujem o byte v Bratislave a dome v okolí alebo ak chcem žiť v inom krajskom či okresnom meste a jeho okolí?
3. Domy nedražejú tak rýchlo ako byty. Prečo? Je o ne menší záujem? Znamená to, že mám väčší priestor dohodnúť sa na cene? Akú zľavu by som mohol získať a ako je to v porovnaní s dohodovaním podmienok pri kúpe bytu?

Odpovedali:

Tomáš Kuba , realitný maklér v Riešime bývanie;

Alexandra Novák , prezidentka Združenia realitných kancelárií Slovenska (ZRKS) a konateľka Liviante;

Vladimír Kubrický , analytik Realitnej únie SR;

Róberta Mecková , riaditeľka FinGO reCloud

Tu sú odpovede odborníkov:

1. Zvažujem kúpu bytu a rozhodujem sa, či sa ponáhľať alebo počkať, keďže niekde ceny začali klesať. Ako sa môžu hýbať ceny bytov v najbližších mesiacoch? Aké byty môžu zlacnieť a kde? Ušetrím zásadne, ak si namiesto Bratislavy či Košíc kúpim byt v Senci, Pezinku alebo v inom blízkom okolí?

 

Tomáš Kuba, realitný maklér v Riešime bývanie

Plošný prepad cien na trhu nečakajte. Záujem o bývanie pretrváva a ponuka je stále obmedzená. Ak ide o vývoj na najbližšie mesiace, očakávam miestami skôr stagnáciu cien. Priestor na zlacnenie vidím najmä pri starších bytoch v pôvodnom stave na okrajoch miest, kde predávajúci budú musieť ustúpiť. Novostavby a rekonštruované byty v dobrých lokalitách si udržia svoju hodnotu.

Presunom z Bratislavy do Senca či Pezinka ušetríte na štvorcovom metri 20 až 30 percent. Pri trojizbovom byte hovoríme o úspore desiatok tisíc eur. Platí to aj v okolí Košíc, kde sú nehnuteľnosti lacnejšie o štvrtinu až tretinu. Pred rozhodnutím si však musíte spočítať, či ušetrené peniaze neprejazdíte. Inými slovami, denné dochádzanie, palivo a čas strávený v možných zápchach.

 

Alexandra Novák, prezidentka ZRKS a konateľka Liviante

V najbližších mesiacoch neočakávam plošný a zásadný pokles cien bytov. Skôr spomalenie rastu, stabilizáciu v niektorých lokalitách a väčšie rozdiely medzi kvalitnými a horšie predajnými nehnuteľnosťami. Cenový tlak môže byť najvýraznejší pri technicky zastaraných, energeticky náročných alebo dlhodobo nadhodnotených bytoch, pri nevhodných dispozíciách a v lokalitách so slabšou infraštruktúrou či dopravou. Naopak, dobre situované jedno- a dvojizbové byty dostupné širšiemu okruhu kupujúcich a využiteľné aj na prenájom si budú cenu pravdepodobne držať lepšie.

Kupujúci by nemal automaticky predpokladať, že ak počká, zlacnie nehnuteľnosť aj hypotéka. Tieto dve veličiny sa môžu pohybovať opačným smerom. Pokles úrokových sadzieb zvyšuje dostupnosť financovania a môže opätovne podporiť dopyt aj ceny. Naopak, prípadná zľava z kúpnej ceny môže byť veľmi rýchlo spotrebovaná drahším financovaním.

Do ďalšieho vývoja trhu môže významne vstúpiť aj pripravovaná zmena pravidiel financovania prvého bývania. Pomôcť by mala najmä mladým domácnostiam, ktoré majú primeraný príjem a dokážu úver splácať, no zatiaľ si nevytvorili 20 percent vlastných zdrojov. Očakávam zvýšený dopyt najmä po cenovo dostupných jedno- a dvojizbových bytoch vrátane starších tehlových a panelových bytov v zrekonštruovaných domoch, v dobrom technickom stave a v lokalitách s dobrou dopravnou dostupnosťou.

Evidujeme mladých nájomníkov, ktorí si namiesto ďalšieho 12-mesačného nájmu dohodli kratšie obdobie na šesť až deväť mesiacov. Vyčkávajú, ako bude nastavené nové pravidlo, akú hypotéku im banka schváli a či sa budú môcť presunúť z nájomného do vlastného bývania.

Pri kúpe v Senci, Pezinku alebo v okolí Košíc možno dosiahnuť nižšiu vstupnú cenu, nie však vždy reálnu ekonomickú úsporu. Porovnávať treba aj náklady na dopravu, potrebu jedného či dvoch áut, čas dochádzania, občiansku vybavenosť a budúcu likviditu nehnuteľnosti. Senec ani Pezinok nie sú jednotným „lacnejším trhom“. Nehnuteľnosť s dobrou dostupnosťou železnice môže mať úplne inú hodnotu než rovnako vzdialená nehnuteľnosť odkázaná iba na individuálnu automobilovú dopravu.

 

Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR

Realitný trh v súčasnosti preraďuje na nižšiu rýchlosť. Tempo zdražovania sa z dvojciferného čísla mení na jednociferné. Potvrdzuje to aj realitný barometer Realitnej únie SR, ktorého hodnota bola ku koncu augusta medziročne vyššia o 8,9 percenta. Ceny bytov by mali ďalej stúpať, hoci miernejším tempom než doteraz, no nemusia sa všade vyvíjať rovnako. Nižší potenciál na ďalšie zdražovanie sa ukazuje napríklad pri starších dvoj- a trojizbových bytoch v Banskej Bystrici a starších trojizbových bytoch v Košiciach. Ich ceny totiž za posledné dva roky vzrástli až o tretinu.

Najdrahším mestom na Slovensku zostáva Bratislava. Kto chce ušetriť, môže sa obzrieť po byte v jej okolí. Napríklad staršie dvoj- a trojizbové byty v Malackách sú približne o tretinu lacnejšie než v hlavnom meste, v Pezinku a Senci zhruba o štvrtinu. Takéto bývanie dáva zmysel najmä vtedy, ak domácnosť dokáže využiť aj miestnu infraštruktúru a nemusia všetci jej členovia denne dochádzať do Bratislavy. Podobne môže ušetriť aj ten, kto si namiesto Košíc vyberie ich okolie.

 

Róberta Mecková, riaditeľka FinGO reCloud

S kúpou kvalitného bytu vo väčšom meste by som dnes nečakala iba na základe očakávaného výrazného poklesu cien. Aktuálne dáta ukazujú skôr spomaľovanie rastu a lokálne korekcie než plošný prepad trhu.

Klesať alebo stagnovať môžu predovšetkým nehnuteľnosti, ktoré boli cenovo prehnané, sú v horšej lokalite, vyžadujú si vysokú investíciu do rekonštrukcie alebo je po nich jednoducho slabší dopyt. Rozdiely medzi jednotlivými regiónmi aj typmi nehnuteľností sa pritom zväčšujú.

A čo sa týka okolia Bratislavy alebo Košíc, tam určite môžete dostať za rovnaké peniaze viac metrov alebo vyšší štandard. Netreba však automaticky predpokladať, že napríklad Senec či Pezinok budú dramaticky lacnejšie, keďže práve dobrá dostupnosť do Bratislavy drží ceny v týchto lokalitách pomerne vysoko. Preto odporúčam porovnávať nielen cenu bytu, ale aj časové a finančné náklady na každodenné dochádzanie či predajnosť nehnuteľnosti v budúcnosti.

 

2. Rozmýšľam, či sa pri stúpajúcich cenách bytov nepozriem aj po nejakom dome, hoci nebude priamo v meste, kde pracujem. Pri akom cenovom rozdiele by ma mala táto alternatíva zaujať? Je rozdiel, ak uvažujem o byte v Bratislave a dome v okolí alebo ak chcem žiť v inom krajskom či okresnom meste a jeho okolí?

 

Tomáš Kuba, realitný maklér v Riešime bývanie

Záleží na stave nehnuteľnosti. Ak ide o novostavbu domu v okolí Bratislavy, má zmysel nad ňou uvažovať, ak je drahšia len o 10 až 15 percent oproti bytu. Za ten príplatok získate záhradu a súkromie, čo ocení veľa ľudí. Pri staršom dome by však cena mala byť nižšia aspoň o 25 až 30 percent oproti bytu, keďže stavebné materiály a rekonštrukčné práce vás môžu vyjsť naozaj draho.

Medzi regiónmi je však obrovský rozdiel v tom, ako ľahko do domu prejdete. Aj Žilina či Prešov dnes majú vysoké ceny bytov, no nová stavba domu a pozemok si vyžadujú značný kapitál.

 

Alexandra Novák, prezidentka ZRKS a konateľka Liviante

Dom by som neporovnávala s bytom iba podľa kúpnej ceny alebo ceny za štvorcový meter. Ide o dva rozdielne typy bývania s odlišnou prevádzkou, mierou zodpovednosti, časovou náročnosťou aj budúcou likviditou.

Pri novom alebo energeticky efektívnom dome môže byť akceptovateľná aj vyššia kúpna cena než pri byte, ak domácnosť reálne využije väčší priestor, pozemok a vyššiu kvalitu bývania. Rozhodujúce však je, či celkové mesačné náklady zostanú dlhodobo bezpečné. Bankou schválené maximum úveru totiž ešte nemusí byť bezpečným rozpočtom domácnosti.

Pri staršom dome musí byť cenový rozdiel podstatne väčší. Jeho maximálnu cenu by som určovala ako hodnotu porovnateľného zrekonštruovaného domu zníženú o realistické náklady rekonštrukcie, rezervu minimálne 15 až 20 percent na nepredvídané práce a finančné ocenenie času a rizika, ktoré kupujúci preberá. Starší dom lacnejší o 30-tisíc eur nemusí byť výhodnejší, ak si následne vyžiada investíciu 80- alebo 100-tisíc eur.

Do porovnania treba zaradiť aj mobilitu. Ak domácnosť presťahovaním ušetrí na kúpnej cene napríklad 40-tisíc eur, ale dodatočné dochádzanie ju bude stáť 300 až 400 eur mesačne, cenová výhoda sa môže v horizonte približne desiatich rokov úplne vytratiť – a to bez finančného ocenenia času stráveného v doprave.

Rozdiel medzi Bratislavou, prípadne Košicami a ostatnými krajskými či okresnými mestami je najmä v likvidite a koncentrácii pracovných príležitostí. Pri Bratislave môže viac rozhodovať dopravný koridor než samotný počet kilometrov. V menšom okresnom meste môže byť dom vzdialený desať minút autom plnohodnotnou alternatívou k bytu. V zázemí Bratislavy môže rovnaká vzdialenosť v dopravnej špičke predstavovať úplne inú časovú a finančnú záťaž.

 

Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR

Kto sa rozhoduje medzi bytom v meste a domom v jeho okolí, nemal by porovnávať len kúpne ceny. V prvom rade si musí ujasniť každodenné fungovanie domácnosti. Za cenu bytu v meste možno v jeho zázemí získať dom s izbou navyše, túto výhodu však môžu vymazať náklady na dopravu, druhé auto a čas strávený dochádzaním za prácou či do školy. Rodina by okrem toho mala myslieť aj na to, či sa bude dom v obci časom zhodnocovať rovnakým tempom ako byt v meste.

Ak rozpočet nestačí na nový dom v okolí mesta, domácnosť môže uvažovať aj o staršej nehnuteľnosti. Musí si však dobre spočítať náklady na rekonštrukciu, aby ju pri kúpe zbytočne nepreplatila.

Bratislava má oproti ostatným krajským mestám osobitné postavenie. Priťahuje totiž oveľa viac ľudí z celého Slovenska, čo sa týka aj okolia hlavného mesta. Dopyt po bývaní v zázemí slovenskej metropoly je preto podstatne silnejší než v okolí iných krajských miest.

 

Róberta Mecková, riaditeľka FinGO reCloud

Nepozerala by som sa iba na kúpnu cenu. Dom môže na prvý pohľad vyzerať ako výhodnejšia kúpa, pretože za podobné peniaze dostanete výrazne väčšiu úžitkovú plochu a pozemok. Do kalkulácie však musíte započítať aj dopravu, energie, údržbu a pri staršej stavbe najmä budúce rekonštrukčné práce.

Pri novom dome môže dávať zmysel aj obstarávacia cena porovnateľná s väčším bytom v meste, ak vám vyhovuje lokalita aj dochádzanie. Pri staršom dome by som už očakávala výraznejší cenový rozdiel, pretože opravy strechy, kúrenia, okien, elektroinštalácie či zateplenia si môžu vyžiadať ďalšie desiatky tisíc eur.

Samozrejme, medzi Bratislavou a ostatnými mestami je výrazný rozdiel. V hlavnom meste sú ceny bytov natoľko vysoké, že presun do satelitu ekonomicky môže dávať zmysel. Pri menších krajských či okresných mestách býva cenový odstup medzi bytom v meste a domom vzdialeným 15 minút podstatne menší.

 

3. Domy nedražejú tak rýchlo ako byty. Prečo? Je o ne menší záujem? Znamená to, že mám väčší priestor dohodnúť sa na cene? Akú zľavu by som mohol získať a ako je to v porovnaní s dohodovaním podmienok pri kúpe bytu?

 

Tomáš Kuba, realitný maklér v Riešime bývanie

Byt je univerzálna nehnuteľnosť. Kúpi ho jednotlivec, rodina, investor na prenájom, mladý pár alebo dôchodca. Dom si kupuje takmer výhradne rodina s autom, čím sa okruh záujemcov výrazne zmenšuje. Dom zároveň prináša vyššie prevádzkové náklady a neustálu údržbu, čo časť ľudí odrádza. Práve preto má kupujúci pri dome podstatne lepšiu pozíciu na dohodovanie.

Kým pri byte v meste získate zľavu málokedy – a ak áno, tak vo výške pár percent –, pri rodinných domoch sa dá dohodnúť na výrazne vyššej sume. Ak ide o starší dom, ktorý sa predáva dlhšie, predávajúci často pristúpia aj k výraznejším zľavám. Pri domoch drží karty v rukách väčšinou kupujúci.

 

Alexandra Novák, prezidentka ZRKS a konateľka Liviante

Pomalší medziročný rast cien domov automaticky neznamená, že o ne nie je záujem. Trh rodinných domov je však podstatne menej homogénny a menej likvidný než trh bytov.

Byt sa kupujúcemu, banke aj znalcovi porovnáva jednoduchšie. Pri domoch vstupujú do hodnoty pozemok, vek a technický stav stavby, energetická náročnosť, spôsob vykurovania, kanalizácia, voda, prístupová cesta, právny stav, náklady na údržbu a dopravná dostupnosť. Dva domy s rovnakou výmerou v tej istej obci preto môžu mať veľmi rozdielnu ekonomickú hodnotu.

Dôležitá je aj celková cena. Menšie a stredne veľké byty v mestách sú dostupné širšiemu okruhu kupujúcich, investorov aj nájomníkov. Pri rodinnom dome býva vyššia nielen kúpna cena, ale aj potreba vlastných zdrojov, prevádzkových nákladov a budúcich investícií. Okruh reálne financovateľných kupujúcich je preto užší. Tento rozdiel môže ešte zvýrazniť pripravované uvoľnenie LTV (výška poskytnutej hypotéky k hodnote založenej nehnuteľnosti) pri prvom bývaní. Mladí kupujúci s nižším objemom vlastných úspor sa budú pravdepodobne sústreďovať najmä na menšie a cenovo dostupnejšie byty.

Pri domoch môže byť priestor na dohodovanie väčší, ale neodporúčala by som pracovať s jedným univerzálnym percentom. Pri správne nacenenom byte v likvidnej lokalite môže byť reálny priestor na rokovanie približne 0 až 3 percentá. Pri byte s technickými, dispozičnými alebo lokalitnými nedostatkami môže byť vyšší. Pri staršom dome môže byť priestor 5 až 10 percent, prípadne aj viac, ak je energeticky náročný, potrebuje zásadnú rekonštrukciu alebo je dlhšie na trhu. Ide však o orientačné rozpätia z realitnej praxe, nie o celoslovenský priemer.

 

Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR

Domy oslovujú užší okruh záujemcov než byty, čo sa dlhodobo premieta aj do ich pomalšieho zdražovania. V mestách sú často pridrahé a ľahko narážajú na strop finančných možností kupujúcich. V obciach domy síce stoja zvyčajne menej, nevýhodou je však horšia dopravná dostupnosť a náročnejšie dochádzanie do práce, školy či za službami.

Dom si takisto vyžaduje viac starostlivosti než byt. Všetky uvedené okolnosti vytvárajú pri domoch väčší priestor na dojednávanie o cene než pri bytoch. Dvojnásobne to platí pri starších nehnuteľnostiach v zanedbanom stave či v horšie dostupných lokalitách.

Konečná zľava sa odvíja aj od toho, ako bola na začiatku nastavená cena v inzeráte a či sa majiteľ s predajom ponáhľa. Zľava môže dosiahnuť aj desiatky tisíc eur, čo je pri bytoch zriedkavejšie. Dôvodom môže byť, že trh s bytmi je homogénnejší a predávajú sa na ňom ľahšie porovnateľné nehnuteľnosti. Ich ponukové ceny predávajúci nastavujú realistickejšie než pri domoch.

 

Róberta Mecková, riaditeľka FinGO reCloud

Momentálne vidíme pomerne výrazný rozdiel medzi vývojom cien bytov a domov. Ceny bytov rastú rýchlejšie, kým pri domoch je ich vývoj podstatne pokojnejší.

Dôvodom je podľa mňa najmä dostupnosť. Byt má nižšiu celkovú obstarávaciu cenu, jednoduchšie financovanie, nižšie prevádzkové náklady a zároveň širšiu skupinu potenciálnych kupujúcich. Pri dome už kupujúci nerieši len hypotéku, ale často aj dve autá, dochádzanie, energie, údržbu a pri staršej nehnuteľnosti rekonštrukciu.

Preto môže byť pri domoch aj väčší priestor na rokovanie. Pri vhodne nacenenom dome v dobrej lokalite nemusíte dojednávať prakticky nič. Pri dome, ktorý je v ponuke niekoľko mesiacov, potrebuje rekonštrukciu alebo bol od začiatku nadhodnotený, môže byť priestor aj niekoľko percent. Pri problematických stavbách aj viac.

Pri bytoch v žiadaných lokalitách býva priestor na dojednávanie minimálny. Dobrý byt za správnu cenu má viac potenciálnych kupujúcich. Namiesto posudzovania získanej zľavy preto radšej odporúčam sústrediť sa na to, či kupujete nehnuteľnosť za jej reálnu trhovú hodnotu.