Opatrením chce NBS reagovať na rastúci podiel investičných nákupov, ktoré podľa nej zhoršujú dostupnosť bývania a zvyšujú riziká na realitnom trhu.

Mladým sa má prvé bývanie uľahčiť, niektorým sa ale dvere privrú.

Trh už ovládajú aj kupujúci, ktorí byt nehľadajú pre vlastné bývanie.

Nižšie úspory pri prvej hypotéke nemusia stačiť na drahé byty.

Odborníci varujú, že bez novej výstavby ceny výrazne neklesnú.

Pri kúpe prvého bývania býva najväčšou prekážkou vlastný vklad. Práve ten sa má mladým ľuďom od októbra 2026 znížiť. Národná banka Slovenska navrhuje, aby pri prvej hypotéke mohli získať úver až do výšky 90 percent hodnoty nehnuteľnosti. Pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti sa, naopak, pravidlá sprísnia.

Centrálna banka tým reaguje na zmeny na realitnom trhu. Kým v minulosti medzi žiadateľmi o hypotéku dominovali ľudia riešiaci vlastné bývanie, dnes podľa Národnej banky Slovenska viac ako polovicu bytov a domov kúpených na úver získavajú klienti, ktorí už vlastnia aspoň jednu nehnuteľnosť.

Najväčšou zmenou bude zvýšenie maximálneho limitu LTV, teda pomeru úveru k hodnote nehnuteľnosti. Pri mladých ľuďoch do 35 rokov, ktorí si kupujú alebo stavajú svoje prvé bývanie, sa má limit zvýšiť zo súčasných 80 na 90 percent. V praxi to znamená, že namiesto doterajších 20 percent hodnoty nehnuteľnosti budú potrebovať 10 percent vlastných zdrojov.

Koho sa uvoľnenie týka

Nové pravidlá sa majú vzťahovať len na klientov, ktorí nevlastnia žiadnu inú rezidenčnú nehnuteľnosť. Samotná zmena však neznamená, že banky budú musieť automaticky poskytovať vyššie úvery.

Podľa údajov Národnej banky Slovenska viac ako polovicu bytov a domov kúpených na úver v roku 2025 získali ľudia, ktorí už vlastnili aspoň jednu nehnuteľnosť. Až 16 percent hypoték smerovalo klientom, ktorí pred ďalším nákupom vlastnili dve alebo viac nehnuteľností.

Práve tento trend podľa centrálnej banky zhoršuje dostupnosť bývania mladým domácnostiam a zároveň zvyšuje riziká na trhu.

Prečo nižšie vlastné zdroje nemusia stačiť

„Plánované zmeny mladým ľuďom čiastočne uľahčia cestu k prvej hypotéke. Na začiatok im totiž postačí menej vlastných úspor. Kupujúci však musia naďalej počítať s prísnymi limitmi Národnej banky Slovenska, ktoré sa odvíjajú od ich príjmu. Ide najmä o maximálny úverový strop a maximálnu výšku splátky,“ upozorňuje Róberta Mecková, riaditeľka FinGO Podľa nej zostáva problémom najmä rast cien nehnuteľností, ktorý výrazne predbieha rast príjmov mladých ľudí.

„Väčšina z nich naráža na dvojitú stenu. Chýbajú im vlastné úspory a zároveň často nespĺňajú príjmové podmienky na získanie dostatočne vysokej hypotéky. Uvoľnenie pravidiel môže pomôcť nadpriemerne zarábajúcim ľuďom, ktorí majú problém len s nasporeným kapitálom, avšak bežných mladých ľudí nezachráni,“ konštatuje.

Čo čaká kupujúcich tretej a ďalšej nehnuteľnosti

Kým prvokupujúci majú získať výhodu, majitelia viacerých bytov budú musieť pri ďalšom nákupe použiť viac vlastných peňazí. Pri kúpe tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti bude možné financovať hypotékou najviac 70 percent jej hodnoty. Zvyšných 30 percent bude musieť kupujúci zabezpečiť z vlastných zdrojov.

Opatrenie sa má vzťahovať bez ohľadu na vek klienta či účel využitia nehnuteľnosti. Nezáleží teda na tom, či ide o byt na prenájom, rekreačnú nehnuteľnosť alebo ďalšie bývanie . Počet nehnuteľností sa bude overovať v katastri nehnuteľností. Za vlastníctvo sa budú považovať aj spoluvlastnícke podiely, ale len vtedy, ak dosahujú aspoň 50 percent.

Prečo NBS sprísňuje pravidlá pre viac nehnuteľností

Mecková považuje sprísnenie pravidiel pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti za logické. „Ak niekto kupuje tretiu alebo štvrtú nehnuteľnosť, spravidla už nejde o riešenie základnej bytovej potreby, ale o investičné rozhodnutie. Je preto prirodzené, aby takýto kupujúci vstupoval do obchodu s vyšším podielom vlastných zdrojov,“ hovorí.

Podľa Národnej banky Slovenska patrí takýto dopyt medzi faktory, ktoré tlačia ceny nehnuteľností nahor a zvyšujú riziko vzniku cenových bublín. V prípade ekonomického ochladenia môžu investori podľa banky, naopak, urýchliť pokles cien tým, že začnú svoje nehnuteľnosti vo väčšom rozsahu predávať.

Čo to môže znamenať pre ceny bývania

Odborníci neočakávajú, že samotné sprísnenie hypoték pre majiteľov viacerých bytov prinesie výraznejšie zlacnenie bývania.„Môže mierne schladiť dopyt po bytoch, najmä v Bratislave, Košiciach a ďalších väčších mestách, ale nepôjde o opatrenie, ktoré samo osebe zastaví rast cien nehnuteľností,“ hovorí Mecková.

Podľa nej sú rozhodujúce najmä faktory na strane ponuky. Slovensko podľa odborníkov dlhodobo zápasí s nedostatkom nových bytov, zdĺhavými povoľovacími procesmi a vysokými stavebnými nákladmi.

„Ak chceme reálne zvýšiť dostupnosť bývania, nestačí upraviť hypotekárne limity. Potrebujeme zrýchliť stavebné konania, podporiť výstavbu a vytvoriť funkčný nájomný sektor. Bez toho sa ceny bývania na dostupnejšie úrovne nedostanú,“ dodáva.

NBS navrhuje, aby nové pravidlá začali platiť od 1. októbra 2026. Návrh ešte prejde medzirezortným pripomienkovým konaním.