Lacnejšie bývanie je v nedohľadne – a rozdiely medzi regiónmi sa ešte prehĺbia.

Realitný trh na Slovensku vstúpil do roku 2026 s novou dynamikou. Po rokoch prudkého zdražovania sa situácia mení – no rozhodne nie tak, ako by mnohí čakali.

Ceny nehnuteľností síce opäť porastú, ale tentoraz sa budú odvíjať od jednotlivých regiónov, či typu bývania. Do hry navyše vstúpili konsolidačné opatrenia, ktoré menia správanie kupujúcich aj predávajúcich.

Minuloročné zdražovanie

Podľa najnovších údajov Štatistického úradu si trh udržal vysoké tempo rastu – vo štvrtom štvrťroku minulého roku ceny stúpli o 3,1 percenta oproti predchádzajúcemu obdobiu a medziročne až o 12,8 percent. Zaujímavé pritom je, že rýchlejšie zdražovali staršie byty a domy než novostavby.

Konsolidácia vplýva aj na realitný trh, opatrnejší sú tiež záujemcovia o bývanie, upozorňujú odborníci.

Rast cien sa nevyhol žiadnemu kútu Slovenska. Nehnuteľnosti zdraželi vo všetkých ôsmich krajoch a až šesť z nich zaznamenalo dvojciferný nárast. Najvýraznejší skok nastal v Banskobystrickom kraji, kde ceny vzrástli takmer o 17 percent. Výrazné zdražovanie však pocítili aj obyvatelia Bratislavského (+13,8 percent) a Trenčianskeho kraja (+13,4 percent).

Trh tak vysiela jasný signál: bývanie je čoraz drahšie – a trend zatiaľ nespomaľuje.

Dopyt sa vracia, ponuka nestíha

Na strane dopytu došlo po predchádzajúcom útlme k oživeniu. „Dopyt po bývaní sa po predchádzajúcom útlme znovu rozbehol, avšak ponuka zostala obmedzená. Aj preto ceny medziročne vzrástli o 12 percent,“ vysvetľuje Róberta Mecková, riaditeľka FinGO reCloud.

Dodáva, že kupujúci sa prispôsobili novým podmienkam: „Ľudia prestali čakať na ideálny moment, zmierili sa s vyššími úrokmi a začali riešiť bývanie tu a teraz. Trh tak reagoval presne tak, ako reaguje vždy, keď je viac kupujúcich než nehnuteľností. Ceny začnú rásť.“

Kupujúci sú opatrnejší a viac počítajú

Napriek rastúcemu dopytu však správanie kupujúcich ovplyvnila ekonomická situácia. Konsolidačné opatrenia a inflácia znížili disponibilné príjmy domácností, čo sa prejavuje vo väčšej opatrnosti.

„Ľudia si strážia celkový rozpočet, viac vyjednávajú a častejšie hľadajú nehnuteľnosti s lepšou hodnotou za peniaze,“ opisuje situáciu Richard Churý, zakladateľ a CEO realitnej siete UPgreat.

Podľa Andreja Churého, majiteľa realitnej kancelárie UPgreat ELITE, kupujúci dôsledne sledujú najmä budúce náklady: „Veľmi citlivo vnímajú výšku budúcej splátky hypotéky a následné náklady spojené s bývaním. Rozhodujú sa preto pomalšie.“

Aj preto je viditeľný posun v dopyte smerom k menším a energeticky úspornejším bytom alebo k lacnejším lokalitám mimo centier.

Regionálne rozdiely sa prehlbujú

Odborníci upozorňujú, že trh je čoraz viac diferencovaný. Nie všetky regióny rastú rovnakým tempom.

Dopyt po bytoch ožíva vďaka nižším úrokom. Stavebníctvu pomôžu aj dobiehajúce štátne zákazky.

Podľa Róberty Meckovej bol výrazný rozdiel napríklad na východe Slovenska: Košický kraj zaznamenal prudký medzikvartálny rast, zatiaľ čo Prešovský kraj mierne klesol. „Na takomto trhu stačí málo a ceny reagujú okamžite,“ vysvetľuje.

Zaujímavý vývoj nastáva aj v Bratislavskom kraji, kde klesá podiel ponuky a časť dopytu sa presúva do regiónov. „Bratislava je pre časť kupujúcich cenovo mimo dosahu,“ dodáva Mecková.

Podľa Andreja Churého budú negatívne dosahy ekonomických opatrení citeľnejšie najmä v slabších regiónoch: „Ide o menšie regióny, kde je menej pracovných príležitostí a slabšia migrácia obyvateľstva.“ Naopak, odolnejšie zostávajú krajské mestá, priemyselné centrá a najmä Bratislava.

Priestor na zľavy existuje, ale len niekde

Aj keď ceny rastú, kupujúci majú v niektorých prípadoch priestor na vyjednávanie. „Zľavu z ceny je možné dosiahnuť najmä tam, kde bola pôvodná cena nastavená príliš optimisticky, alebo kde nehnuteľnosť potrebuje investície,“ vysvetľuje Richard Churý.

Trh tak podľa neho trestá nerealistické očakávania predávajúcich – najmä pri menej atraktívnych nehnuteľnostiach môže dôjsť k stagnácii cien.

Prognózy: rast o päť až osem percent, pokles sa neočakáva

Výhľad na najbližšie mesiace je podľa odborníkov pomerne jednoznačný – ceny budú rásť, hoci miernejším tempom než v roku 2025.

Richard Churý očakáva „pokračovanie mierneho rastu realitného trhu o päť až osem percent“. Rast budú ovplyvňovať najmä ekonomická nálada, dostupnosť hypoték a objem novej výstavby.

Podobne to vidí aj Róberta Mecková: „Ak plánujete kupovať nehnuteľnosť, tak čakať na výrazný pokles cien v tomto roku nedáva veľký zmysel. Tempo rastu bude miernejšie než v roku 2025, ale tlak na ceny pretrvá.“

Víťazi a porazení trhu

Najväčší rast cien sa očakáva v najžiadanejších segmentoch – menších a stredne veľkých bytoch v dobrých lokalitách. Naopak, menej atraktívne nehnuteľnosti alebo tie s nadhodnotenou cenou môžu stagnovať.

Na Bratislavu pri dostavbe nových bytov doľahli dozvuky z krízy. Odborník hovorí o katastrofálnom prepade

Zároveň sa ukazuje, že trh sa rozlieva do regiónov, kde kupujúci hľadajú lepší pomer ceny a hodnoty – často aj mimo veľkých miest.

Kombinácia obmedzenej ponuky, stabilizovaného dopytu a ekonomických faktorov naznačuje, že lacnejšie nehnuteľnosti v najbližších mesiacoch neprídu – skôr naopak.