Ceny bytov sa výrazne zvýšili, staré poistky kryjú len časť ich hodnoty

Ceny bytov na Slovensku sa za posled ných desať r okov výrazne zvýšili, no poistné zmluvy mnohých domácností túto realitu dnes nereflektujú. Majitelia nehnuteľností žijú v domnienke, že sú chránení, no v prípade poistnej udalosti ich môže čakať veľké sklamanie. Podpoistenie bytov a domácností sa totiž na pozadí rekordného rastu cien bytov čoraz výraznejšie prejavuje ako systémový problém, ktorý v čase vysokých cien a narastajúcich rizík predstavuje značné finančné ohrozenie.

Poistený byt, ale staré hodnoty

Rast cien nehnuteľností na Slovensku v posledných rokoch výrazne predstihol správanie vlastníkov v oblasti poistenia. Analýzy poisťovacích maklérov totiž ukazujú, že mnohé domácnosti majú poistné sumy nastavené podľa cien spred piatich až desiatich rokov. Problémom pritom nie je samotná existencia poistenia, ale jeho výška, ktorá často nezodpovedá aktuálnej hodnote bytu ani zariadenia. Podpoistenie tak nepredstavuje iba formálnu chybu v zmluve, ale konkrétne finančné riziko. Pri poistnej udalosti totiž poisťovňa kráti plnenie v pomere podľa miery podpoistenia. Ak je nehnuteľnosť poistená len na polovicu reálnej hodnoty, klient dostane iba polovicu škody – a to aj v prípade čiastočného poškodenia. „Ľudia si často nastavia poistnú sumu nižšie, ako je reálna hodnota ich domácnosti, v domnienke, že tak ušetria. Opak je však pravdou,“ upozorňuje Jozef Plaj, garant pre neživotné poistenie spoločnosti Universal maklérsky dom.

V praxi to znamená, že domácnosti vybavené modernou elektronikou, nábytkom na mieru či smart technológiami fungujú s poistnou ochranou, ktorá zodpovedá realite spred jednej alebo viacerých dekád. Podľa J. Plaia je rovnako dôležité poznať aj povinnosti klienta voči poisťovni. „Napríklad pravidelné revízie komína či bleskozvodu alebo povinné zabezpečenie nehnuteľnosti proti krádeži. Tieto detaily často rozhodujú o tom, či poisťovňa vôbec škodu uhradí v plnom rozsahu,“ upozorňuje.

Slabá finančná gramotnosť

Podľa odborníkov tak dnes ide o kombináciu nízkej finančnej gramotnosti, pasivity a falošného pocitu bezpečia. Mnohí si totiž poistenie domácnosti zriaďujú spolu s hypotekárnym úverom a následne ho dlhé roky neaktualizujú. Poisťovne pritom automaticky nemenia poistné sumy podľa vývoja cien na trhu. Výsledkom je situácia, keď je napríklad byt v hodnote 250-tisíc eur poistený len na 150-tisíc. Bežné sú aj prípady podpoistenia zariadenia domácnosti. „Treba si uvedomiť, že pri poistnej udalosti poisťovňa plní len v pomere k podpoisteniu. Ak má napríklad klient domácnosť poistenú na 10-tisíc eur, ale jej reálna hodnota je dvadsaťtisíc eur, poisťovňa mu v prípade totálnej škody vyplatí len polovicu, teda päťtisíc eur,“ vysvetľuje J. Plaj. Tento princíp sa uplatňuje plošne a bez výnimiek. Riziko v súčasnosti zvyšuje aj rozšírenie práce z domu, v dôsledku čoho sa v domácnostiach nachádza drahá technika, ktorú ľudia často nezahrnú do poistnej sumy.

Odborníci preto odporúčajú pravidelne prehodnocovať poistenie – minimálne každé dva až tri roky – a osobitne rozlišovať medzi poistením nehnuteľnosti a poistením domácnosti. Kým prvé kryje konštrukčné časti, ako sú múry, podlahy či okná, druhé sa vzťahuje na všetko, čo by pri obrátení bytu takpovediac hore nohami spadlo na zem.

Byty zdraželi už dvojnásobne

Nerovnováha medzi cenami bytov a poistnými sumami je ešte zreteľnejšia pri pohľade na vývoj realitného trhu. Za posledných desať rokov vzrástli ceny bytov na Slovensku už o takmer sto percent. V Bratislave bol rast ešte dynamickejší. Podľa kvartálneho reportu realitnej kancelárie Herrys sa totiž ceny novostavieb v hlavnom meste od roku 2018 zdvojnásobili. V treťom štvrťroku 2025 dosiahla priemerná cena nového bytu 4 304 eur za štvorcový meter bez DPH. To znamená, že byt, ktorý mal pred siedmimi rokmi hodnotu 150-tisíc eur, má dnes hodnotu 300-tisíc eur. Poistné zmluvy však často takýto nárast nekopírujú a zostávajú viazané napríklad s hypotékou, ktorá sa brala pred desiatimi rokmi.

Navyše trh s nehnuteľnosťami síce vstupuje do fázy stabilizácie, no nie poklesu. Dopyt po dvojizbových bytoch, silná investičná aktivita a očakávané zníženie úrokových sadzieb Európskej centrálnej banky v roku 2026 naznačujú, že ceny môžu ďalej mierne rásť. Prognózy hovoria o zvýšení cien o jedno až tri percentá v najaktívnejších bratislavských okresoch. Rozdiel medzi reálnou hodnotou nehnuteľností a poistným krytím sa tak bude bez aktívneho zásahu vlastníkov ešte viac prehlbovať. V situácii, keď je v Bratislave na trhu rekordných 3 706 nových bytov a hodnota bývania dosahuje historické maximá, sa podpoistenie stáva jedným z najväčších prehliadaných finančných rizík slovenských domácností.

Nárok na poistné má, kto sa stará

Poisťovne nemusia preplatiť škody spôsobené v zimnom období mrazmi na rodinných domoch, bytoch či rekreačných nehnuteľnostiach, ak majiteľ zanedbal základné preventívne povinnosti. Upozornil na to likvidátor poistných udalostí spoločnosti Granden Dalibor Štofan. Poisťovne podľa neho odmietajú alebo krátia poistné plnenie najmä v prípadoch, keď nehnuteľnosť nebola dostatočne vykurovaná alebo temperovaná, majiteľ ju dlhodobo opustil bez prijatia opatrení, napríklad bez vypustenia vody zo systému, alebo keď bol technický stav objektu dlhodobo nevyhovujúci. „Hranica medzi náhodnou udalosťou a zodpovednosťou majiteľa spočíva v miere predvídateľnosti a prijatých preventívnych opatrení. Poisťovňa plní, ak bol objekt primerane temperovaný alebo zabezpečený, zariadenia a veci boli udržiavané a vznik škody bol náhly, nečakaný a nevyplýval z dlhodobého zanedbania,“ vysvetlil D. Štofan. Poisťovňa tak uzná škodu, ktorá vznikla napríklad v dôsledku extrémneho mrazu pri funkčnom kúrení alebo pre zlyhanie správne zazimovaného zariadenia. Naopak, škody spôsobené otvoreným oknom, poškodeným tesnením či inou nedbanlivosťou poisťovne považujú za zodpovednosť majiteľa.

Ceny bytov ďalej porastú

Ceny nehnuteľností na Slovensku v roku 2025 rástli, niekde aj o 10 až 15 percent. Ponuka zostávala nízka, no dopyt sa výrazne zvýšil najmä vo väčších mestách, informovala v komentári k vývoju na realitnom trhu riaditeľka FinGO reCloud Róberta Mecková. Najvýraznejšie zdraželi dvojizbové a trojizbové byty v krajských mestách. Najrýchlejšie rástli ceny novostavieb a bytov v dobrom technickom stave a po kompletnej rekonštrukcii. Výstavba nových bytov bola v roku 2025 mi moriadne slabá. Počet povolených aj rozostavaných bytov bol najnižší za posledných desať rokov. Developeri odkladali projekty pre vysoké stavebné náklady, drahé úvery a ekonomickú neistotu, pričom časť projektov sa spomalila alebo zastavila ešte pred štartom. V roku 2026 sa podľa R. Meckovej očakáva pokračovanie rastu cien, no už miernejšie než v roku 2025. Byty v dobrých lokalitách môžu zdražieť o tri až šesť percent, novostavby o päť až osem percent, keďže výstavba zostáva poddimenzovaná a dopyt pretrváva. Ceny starších nehnuteľností a domov či bytov v menej atraktívnych lokalitách budú pravdepodobne stagnovať.