Na oboch stranách transakcie, predávajúceho aj kupujúceho, sa množia prešľapy, ktoré vychádzajú draho

Dvojizbový byt v bratislavskej Vrakuni je na predaj. Majiteľ ho nacenil na 180-tisíc eur, inzerát však bez väčšieho záujmu visel na webe šesť mesiacov. To už je príliš dlhá doba, keďže nová ponuka púta najväčšiu pozornosť len prvých 12 dní. Po mesiaci už dôvera kupujúcich výrazne klesá. V prípade bratislavského dvojizbového bytu zopár záujemcov bolo, no nenašiel sa žiaden vážny kupujúci. Niekde sa musela stať chyba.

Predávajúci svoju nehnuteľnosť ohodnotil podľa najvyšších ponúk na realitných portáloch, nie podľa cien, za ktoré sa byty v jeho okolí skutočne predávali. Keď majiteľ cenu konečne znížil, trh si byt pamätal ako ležiak a kupujúci tlačili cenu ešte nižšie. Predal sa za desiatky tisíc eur menej, než keby bol od začiatku nacenený podľa trhovej hodnoty, v tomto prípade 140-tisíc eur.

Podobné situácie nie sú pri predaji bytov či domov výnimkou. Predávajúci aj kupujúci robia časté prešľapy, ktoré ich stoja tisíce eur. Odborníci pomenovali, čomu všetkému je dobré sa pri realitných transakciách vyvarovať.

Predávajúci si môže predaj pokaziť skôr, než príde prvý záujemca. Najčastejšou a zároveň najdrahšou chybou býva nadhodnotená cena. Stáva sa, že ľudia nastavujú cenu podľa vlastných očakávaní, nie podľa trhovej reality. „Často si hovoria, že len vyskúšajú, či sa im nepodarí predať nehnuteľnosť drahšie a potom uvidia. Problém je, že kupujúci majú dnes prehľad a nadhodnotenú ponuku jednoducho ignorujú,“ hovorí riaditeľka FinGO reCloud Róberta Mecková.

Ak cena nie je nastavená reálne, záujem prudko klesá a nehnuteľnosť sa v očiach kupujúcich stáva podozrivou. Keď predávajúci cenu nakoniec zníži, kupujúci sa pýtajú, čo je s bytom zle. „V konečnom dôsledku sa takáto nehnuteľnosť predá lacnejšie, než keby bola od začiatku nacenená správne,“ uviedla R. Mecková.

Zlý inzerát predraží predaj

K tejto chybe sa prirodzene pridáva zanedbaná prezentácia. Aj kvalitná nehnuteľnosť sa môže stratiť medzi ostatnými ponukami, ak je zdokumentovaná nekvalitnou fotografiou z mobilu, bez pôdorysu a so strohým popisom. Gabriela Zajacová z portálu Nehnuteľnosti.sk upozornila, že neatraktívny inzerát, aj keď na dobrý byt vygeneruje minimum dopytov. „Chýba konkurenčný boj kupujúcich, majiteľ prichádza o možnosť licitácie a predáva aj o 10-tisíc lacnejšie.“

Kupujúci sa dnes rozhodujú rýchlo — ak ich inzerát nezaujme na prvý pohľad, jednoducho prechádzajú ďalej. O úspechu predaja sa teda často rozhoduje ešte pred prvou obhliadkou.

Osobitnou kapitolou je predaj bez realitného makléra. Snaha ušetriť na provízii môže viesť k nezdarnému výsledku. Predávajúci bez skúseností nesprávne nastaví cenu, nevie efektívne viesť obhliadky ani vyjednávať.

Analytici Realitnej únie SR upozornili aj na opačný problém: ak jednu nehnuteľnosť ponúka viac kancelárií naraz. Vzniká neprehľadná situácia, na ktorú tiež dopláca predávajúci. Často sa totiž byt či dom v inzercii objaví s rôznymi cenami, fotografiami alebo popisom. To znižuje dôveru kupujúcich a oslabuje záujem o takúto ponuku.

Poslednou, no podceňovanou chybou predávajúcich je zatajovanie technických problémov. Ak sa problém objaví počas procesu predaja alebo až po ňom, môže to výrazne skomplikovať situáciu — právne aj finančne. G. Zajacová uvádza ako príklad, že ak sa nájde vážny kupec s hotovosťou, nevymazaná stará ťarcha všetko zabrzdí. „Kým majiteľ obehá úrady, kupec stratí dôveru a kúpi iný byt.“

Hypotéka na doraz aj emócie priťažujú kupujúcim

Na druhej strane transakcie, teda na strane kupujúceho, číhajú rovnako drahé chyby. Najčastejšou je hľadanie nehnuteľnosti bez vyriešeného financovania. Kupujúci ide na obhliadky skôr, než pozná reálny úverový strop. Keď narazí na byt, ktorý sa mu páči, zaplatí rezervačný poplatok a následne zistí, že banka mu neschváli hypotéku v plnej výške. O poplatok prichádza a začína odznova, tentoraz s menším výberom a vyššími cenami.

Ani schválená hypotéka však neznamená, že kupujúci je v bezpečí. Hypotéka nastavená na doraz, kde splátka pohltí väčšinu príjmu a kupujúci nemá finančnú rezervu, je časovanou bombou. Stačí výpadok príjmu, nečakané výdavky alebo zmena životnej situácie a kupujúci sa dostáva pod tlak. „Banky síce pracujú so stresovým testovaním, no to nedokáže nasimulovať všetky scenáre, ktoré život prináša,“ uviedla R. Mecková.

Ďalším nepriateľom kupujúceho sú emócie. Na obhliadke často rozhoduje prvý dojem — svetlý interiér, príjemná atmosféra, pekné zariadenie. V tej chvíli kupujúci ľahko prehliadne hlučnú lokalitu, zlú orientáciu bytu alebo nevyhovujúci technický stav. „Často sa stretávam s tým, že si klienti kúpia dokonalý byt, no po pár mesiacoch zistia, že napríklad vedľa funguje hlučný podnik alebo je v interiéri po väčšinu dňa tma,“ skonštatovala riaditeľka FinGO reCloud.

Kúpna cena pritom nie je celý príbeh. Mnohí kupujúci si nastavia rozpočet presne na cenu nehnuteľnosti, no nerátajú s ďalšími výdavkami — znaleckým posudkom, právnymi službami, poplatkami na katastri, poistením či rekonštrukciou. V konečnom dôsledku sa kúpa môže navýšiť o tisíce až desaťtisíce eur, s ktorými kupujúci nepočítal.

Poslednou, ironicky najdrahšou chybou je čakanie na ideálny moment. Mnohí odkladajú kúpu v nádeji, že ceny klesnú alebo hypotéky zlacnejú. Realita býva väčšinou opačná — sledujú konkrétnu nehnuteľnosť, rok váhajú a keď sa konečne rozhodnú, kúpia podobnú, ale o desiatky tisíc eur drahšie.

Realitný trh neodpúšťa nepripravenosť na oboch stranách. Predávajúci, ktorý nadhodnotí cenu, zatajuje problém alebo zanedbá prezentáciu, predáva neskôr a lacnejšie. Kupujúci, ktorý si nevyrieši financovanie alebo sa nechá uniesť emóciami, preplatí alebo príde o byt, ktorý chcel. Spoločným menovateľom väčšiny chýb je jedna vec — nedostatočná príprava pred vstupom na trh.

Nájomné ako indikátor trhu

Spoľahlivým indikátorom situácie na lokálnom realitnom trhu je aj vývoj nájomného. Ak dochádza k zásadným zmenám, skôr či neskôr sa nájom odrazí na predajných cenách bytov. K prudkým výkyvom môže dôjsť napríklad v súvislosti s odchodom alebo príchodom významného investora.

Príkladom je nedávno avizované zatvorenie závodu Samsung v Galante. Podľa Petra Madleňáka z rovnomennej nitrianskej realitnej kancelárie „v lokalite cítiť veľký záchvev na trhu s nájmami“. Prenajať byty bude ťažšie, preto sa ich časť môže dostať do predaja. Následne to môže zatlačiť na pokles predajných cien.

Opačnú situáciu zažíva Prievidza. Podľa Ľubice Hrdej, majiteľky realitnej kancelárie Reality Comfort Prievidza, je aktuálne po nájmoch veľmi silný dopyt: „V poslednom čase sem prišli noví investori, ktorí hľadajú ubytovanie pre svojich manažérov. Neskutočne zdvihli ceny nájmov, pri menších bytoch sa pomaly blížime úrovni v Bratislav