Uplynulý rok ukázal, že návrat k sadzbám hypoték pod tromi percentami bol len krátkou epizódou

Rok 2025 priniesol výrazné oživenie hypotekárneho trhu po takmer dvojročnom útlme.

Záujem o bývanie sa postupne obnovoval, pričom pribúdalo nových úverov aj refinancovaní a celkový objem hypoték sa vrátil na úrovne spred obdobia vysokých úrokových sadzieb. Kľúčovým impulzom bol mierny pokles úrokových mier, ktoré sú dnes o viac než jeden percentuálny bod nižšie ako na svojom vrchole začiatkom roka 2024. Tento pokles úrokov bol však nakoniec pomalší, ako by naznačoval vývoj základných sadzieb Európskej centrálnej banky. Banky reagovali zdržanlivo, keďže do cien úverov vstupuje domáca ekonomická situácia, náklady na financovanie a obchodná stratégia jednotlivých bánk. Výsledkom je, že hoci sú hypotéky dostupnejšie než pred rokom, rastúce ceny nehnuteľností nútia klientov čoraz častejšie siahať po vyšších úveroch. V minulom roku boli najpopulárnejšie trojročné a päťročné fixácie. Ľudia v súčasnosti preferujú najmä trojročné fixácie, ktoré sú vo všeobecnosti najlacnejšie. Odporúčanie dĺžky fixácie však závisí od individuálnej situácie každého záujemcu.

„Nie je to len o predpokladanom vývoji úrokov, ale aj o plánoch do budúcna. V najbližšom období sa očakáva stabilizácia úrokov, no zásadnejšie pohyby sa v dnešnej neistej dobe nedajú spoľahlivo odhadnúť,“ uviedla riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO EvaŠablová.

Opatrenia Národnej banky Slovenska zostávajú aj po roku 2025 nezmenené a limity zadlženia, stresové testy či požiadavky na vlastné zdroje naďalej vylučujú značnú časť žiadateľov o hypoúvery. Hypotéka tak nie je ani v období nižších úrokov jednoznačným riešením pre každého. Ako naznačila analýza spoločnosti Fingo, trh sa výrazne oživil najmä pri refinancovaní. „Domácnosti sa snažia znížiť mesačné splátky po refixáciách z rokov 2023 a 2024, spájajú staršie úvery a optimalizujú svoje financovanie. Najčastejšou voľbou sa stali trojročné fixácie, ktoré ponúkajú najnižšie sadzby. Rozhodnutie o dĺžke fixácie však dnes viac než kedykoľvek predtým závisí od individuálnych plánov klienta a jeho tolerancie rizika,“ vysvetlila E. Šablová.

Výhľad na rok 2026 je preto podstatne striedmejší. Priestor na ďalší výrazný pokles úrokových sadzieb sa zmenšuje a aktuálny vývoj naznačuje skôr ich stabilizáciu. Ekonomické prognózy pre eurozónu aj Slovensko ostávajú opatrné. Domácnosti čelia rastúcim výdavkom a dôsledkom konsolidačných opatrení, čo obmedzuje ich ochotu aj schopnosť ďalej sa zadlžovať. Podľa odborníkov už úrokové sadzby nemajú priestor veľmi kam klesať a scenár s úrokmi hlboko pod tromi percentami je málo pravdepodobný. Najvýhodnejšie podmienky budú dostupné len pre najbonitnejších klientov – teda pre tých s vysokým príjmom, nízkym pomerom úveru k hodnote nehnuteľnosti alebo s vysokým objemom úveru.

K neistote na trhu v roku 2026 prispieva aj ukončenie štátnej dotácie na zvýšené splátky hypoték. Od decembra 2025 prešla zodpovednosť za pomoc klientom na banky, ktoré si dnes samy určujú, či a ako budú kompenzácie poskytovať. Do mája 2026 musia predstaviť konkrétne riešenia, no už teraz je zrejmé, že pomoc nebude plošná a jej podmienky sa môžu medzi bankami výrazne líšiť. Vývoj hypoték je úzko prepojený so stavom rezidenčného trhu, ktorý bol v roku 2025 odolný aj krehký zároveň. Byty do približne 350-tisíc eur sa predávajú dobre, najmä ak sú financovateľné hypotékou, zatiaľ čo luxusnejšie projekty narážajú na stagnáciu a investori čoraz častejšie smerujú pozornosť do zahraničia. Ceny rezidenčných nehnuteľností sa totiž za posledných sedem rokov zdvojnásobili. Dostupnosť bývania je limitovaná nielen cenami, ale aj zložitými povoľovacími procesmi, daňovou záťažou, environmentálnymi reguláciami a nefunkčnými inštitúciami, čo demonštroval aj kolaps katastra, vyplynulo z posledného Realitného fóra, ktoré sa konalo v Bratislave.

Developeri reagovali už optimalizáciou projektov, čím zmenšujú výmery bytov a hľadajú nové formy bývania vrátane nájomného a družstevného modelu. Práve nájomné bývanie postupne stráca stigmu a čoraz častejšie sa spomína ako riešenie problémov s nedostupnosťou bývania, najmä ak by získalo status občianskej vybavenosti. Zároveň sa mení pohľad na kvalitu developerských projektov. Rastie dôraz na verejný priestor, udržateľnosť a dlhodobú urbanistickú víziu, čo je v súlade s iniciatívami Európskej únie. Rok 2025 tak ukázal, že hypotekárny aj realitný trh majú kapacitu na rýchle oživenie, no návrat k ére lacných peňazí a bezstarostného financovania bývania zostáva skôr minulosťou než blízkou budúcnosťou.

Ceny nehnuteľností na Slovensku v roku 2025 rástli, niekde aj o 10 až 15 percent. Dostupnosť bývania sa zhoršila. Ponuka zostávala nízka, no dopyt sa výrazne zvýšil najmä vo väčších mestách, informovala v komentári k vývoju na realitnom trhu riaditeľka FinGO reCloudRóberta Mecková. „Postupne sa začali vracať na trh záujemcovia o investičné nehnuteľnosti, hoci časť developerských projektov zostala pre vysoké náklady a celkovú neistotu odložená. V niektorých regiónoch rástli ceny aj vďaka príchodu väčších zamestnávateľov, napríklad v okolí Košíc,“ uviedla Mecková. Najvýraznejšie zdraželi dvojizbové a trojizbové byty v krajských mestách. Najrýchlejšie rástli ceny novostavieb a bytov v dobrom technickom stave a po kompletnej rekonštrukcii. Dostupnosť bývania sa v roku 2025 naďalej zhoršovala aj preto, lebo ceny rástli rýchlejšie než mzdy a reálna šanca kúpiť si vlastnú nehnuteľnosť bola pre mnohých ešte nižšia než v minulosti. Hypotéky síce mierne zlacneli, no stále sú drahšie než pred rastom sadzieb. Zároveň klesala ponuka bytov v mestách. „Najsilnejšie to pocítili mladí ľudia. Kto mal problém kúpiť bývanie v rokoch 2023 alebo 2024, v roku 2025 to mal ešte náročnejšie,“ upozornila R. Mecková. V roku 2026 sa podľa nej očakáva pokračovanie rastu cien, no už miernejšieho než v roku 2025. Byty v dobrých lokalitách môžu zdražieť o tri až šesť percent, novostavby o päť až osem percent, keďže výstavba zostáva poddimenzovaná a dopyt pretrváva. Ceny starších nehnuteľností a domov či bytov v menej atraktívnych lokalitách budú pravdepodobne stagnovať. „Rast by mal pokračovať aj pri nájmoch, najmä pri malých bytoch. V závislosti od konkrétneho mesta sa očakáva zvýšenie cien približne o päť až desať percent,“ dodala R. Mecková. Úroky na hypotékach podľa nej totiž stále nie sú tam, kde boli pred pár rokmi, a ponuka prenájmov zostáva slabá.