Cenové rozdiely medzi dobrými a horšími lokalitami sa v horizonte pár rokov prehĺbia o desiatky percent.

Od pádu železnej opony v Európe uplynulo 36 rokov. Rast cien bývania v strednej a vo východnej Európe sa často odôvodňuje dobiehaním z nižšej základne z predrevolučných čias. Po takmer štyroch desaťročiach by sa dalo čakať, že cenová hladina sa ustáli aj na Slovensku. Napriek tomu sa to nedeje. V poslednom štvrťroku 2025 trh zaznamenal medziročné zdraženie o 12,8 percenta, čo je piaty najvyšší nárast v celej Európskej únii.

Modelový pár Marek a Jana hľadajú dvojizbový byt už druhý rok. Začínali s rozpočtom 160-tisíc eur, no každý mesiac, ktorý premeškali, im trh ukázal, že za rovnaké peniaze dostanú o niečo menej. Dnes uvažujú inak. Nerozhoduje pre nich to, kde chcú bývať, ale kde si ešte môžu dovoliť niečo vhodné kúpiť. Ceny nehnuteľností stále rastú rýchlejšie ako príjmy. Trh tak pre bežného kupujúceho prestáva byť dostupný. Dobrá správa je, že dvojciferný rast cien sa dlhodobo neudrží a tempo zdražovania sa spomalí. Otázkou je, kedy a či pribudnú výhodnejšie ponuky. Pre tých, ktorí s kúpou vyčkávajú, nastane ešte zaujímavejší jav: výraznejšia cenová diferenciácia.

Dobiehanie z nižšej základne ako vysvetlenie v prípade Slovenska nestačí, upozornil analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický. Ceny do extrémnych výšok podľa neho stále tlačí enormný záujem Slovákov, ktorí si po privatizácii bytového fondu v 90. rokoch zvykli na bývanie pod vlastnou strechou. Časť rodičov kupuje byty vopred aj pre svoje deti a vlastné bývanie preferuje pred nájmom aj mladá generácia. Byty sa tiež stále kupujú s investičným cieľom, keďže niektorí Slováci úspory často premieňajú práve na nehnuteľnosti. Ceny zároveň tlačí nahor slabá výstavba a obmedzená ponuka, pripomenul V. Kubrický. Podobná kombinácia faktorov je podľa neho typická aj pre ďalšie krajiny strednej a východnej Európy.

Rozdielny vývoj v regiónoch Európy

Podľa dát Eurostatu vzrástli ceny nehnuteľností v Európskej únii v poslednom štvrťroku 2025 medziročne v priemere o 5,5 percenta. V niektorých krajinách rast presiahol 12 percent. Okrem Slovenska to bolo aj Bulharsko s 12,6 percenta, Španielsko (12,9 percenta), tiež Chorvátsko a Portugalsko, kde ceny vzrástli o 16,1 percenta, respektíve 18,9 percenta. Najvyšší medziročný rast cien zaznamenalo Maďarsko so zdražením až o 21,2 percenta. Stredná a východná Európa ako celok výrazne prekonáva západ kontinentu. Nemecko dosiahlo rast cien len tri percentá, Francúzsko jedno percento.

Hlavnou črtou Slovenska v porovnaní s ostatnými európskymi krajinami je chronický nedostatok bytov. Je oveľa citeľnejší než v mnohých západných krajinách, skonštatovala Gabriela Zajacová z portálu nehnuteľnosti.sk. „Kým na Západe ceny často reagujú na zmeny v úrokových sadzbách, u nás je hlad po fyzickom bývaní taký silný, že tlačí ceny nahor aj v období drahších hypoték. Práve táto prevaha dopytu nad slabou ponukou nás radí na popredné miesta v cenovom raste,“ vysvetľuje. Pre Slovensko je podľa nej kľúčový najmä „bytový dlh“ z minulosti. Stále sa totiž stavia menej, než trh potrebuje. „To, čo vidíme, teda nie je len štatistické dobiehanie Západu, ale reálny dôsledok toho, že nová výstavba dlhodobo nestíha pokrývať potreby rodín, ktoré sa chcú osamostatniť,“ dodáva.

Bratislava zostáva cenovo nedostupná a dynamika zdražovania sa definitívne preliala do krajských miest. Regióny v rýchlosti zdražovania na začiatku roka 2026 predbehli hlavné mesto. Absolútnym rekordérom je podľa G. Zajacovej Trenčín s medzikvartálnym rastom takmer o 14 percent pri dvojizbových bytoch (na 148-tisíc eur). Pri trojizbových bytoch dominuje Žilina (+13,33 percenta na 221-tisíc eur). Výraznejší cenový pokles s možnou príležitosťou na kúpu nastal podľa dát portálu nehnuteľnosti.sk aktuálne len v okrese Košice I, kde dvojizbové byty zlacneli o viac než päť percent. „Pre mnohé rodiny sú dostupnejšou cestou k bývaniu staršie viacizbové byty než drahé a nedostatkové novostavby, čo prirodzene zvyšuje ich trhovú hodnotu,“ poznamenala ešte G. Zajacová.

Trh sa stal veľmi selektívnym

Ceny starších bytov rastú skôr sekundárne, keďže sú dostupnejšou alternatívou na napätom trhu. Rozdiel medzi starým bytom a bytom v novostavbe sa podľa riaditeľky realitnej platformy FinGO reCloud Róberty Meckovej neustále zväčšuje. „Trh sa zároveň stal mimoriadne selektívnym. Kým kvalitné nehnuteľnosti kontinuálne rastú, staršie nehnuteľnosti bez rekonštrukcie alebo reality v slabších regiónoch čelia stagnácii,“ konštatuje. Všetko nasvedčuje tomu, že tempo zdražovania sa tento rok spomalí, myslí si analytik Realitnej únie SR V. Kubrický. Vzhľadom na predpokladaný nepriaznivý populačný vývoj už nebude podľa neho na Slovensku problém v budúcnosti kúpiť si nehnuteľnosť. Otázkou však podľa neho zostáva lokalita a technický stav takej nehnuteľnosti.

Slovenský realitný trh teda smeruje v horizonte piatich rokov k výraznejšej cenovej diferenciácii. Napríklad starší dvojizbový byt v Trenčíne je už dnes drahší oproti rovnakému bytu v Bánovciach nad Bebravou asi o polovicu. „Pokiaľ sa budú menšie mestá ďalej vyľudňovať a budú pribúdať obyvatelia v krajských mestách, táto cenová diferenciácia sa ešte posilní,“ uviedol V. Kubrický. Podľa realitného experta sa cenové rozdiely medzi dobrými a zlými lokalitami za päť rokov prehĺbia o ďalšie desiatky percent. Výraznou výnimkou medzi malými mestami z hľadiska poklesu populácie sú však tie v Bratislavskom kraji. Analytici sa zhodujú, že slovenský realitný trh zostane dvojrýchlostný. Ešte tento rok by sa už však podľa nich tempo rastu cien mohlo spomaliť. V lokalitách s pracovnými príležitosťami si nehnuteľnosti udržia vysokú hodnotu a vlastné bývanie sa tam postupne stane výsadou úzkej skupiny. Dobrou správou je, že cenové nožnice medzi novostavbami a staršími nehnuteľnosťami sa ešte viac roztvoria. Zvyšok populácie tak bude čoraz viac odkázaný na secondhandové ponuky a bude sa zrejme musieť za snom o vlastnom bývaní sťahovať, napríklad aj do okresu Košice I.