Demografia mení pravidlá hry na trhu s nehnuteľnosťami a geopolitika bude ovplyvňovať podmienky len nakrátko

Realitný trh na Slovensku čaká zásadný zlom, ktorý väčšina kupujúcich stále podceňuje. V priebehu najbližších rokov môže z trhu zmiznúť až 30 percent kľúčovej skupiny kupujúcich, čo radikálne zmení dopyt aj vývoj cien. Najviac to pocítia menej atraktívne regióny, ale aj tie, ktoré dnes ešte ťažia z krátkodobej prosperity.

Hoci sa ľudia viac obávajú vplyvov geopolitiky, tá ovplyvní trh s nehnuteľnosťami skôr okrajovo. Skutočnú podobu realitného trhu totiž neurčí vojna, ale pomalá a nezvratná demografická zmena.

Tridsať percent zmizne

Majetok je pre Slovákov kľúčový. Navyše na Slovensku rástol v ostatnom období len tým, ktorí vlastnia nehnuteľnosti, naznačuje Zdenko Štefanides, hlavný ekonóm VÚB banky. Kúpa bytov tak zostáva zásadná aj počas neistého obdobia.

Najzraniteľnejšími sú v tomto kontexte buď staršie byty s vysokými prevádzkovými nákladmi, ale najmä nehnuteľnosti v menej atraktívnych lokalitách či regiónom s nižšou kúpyschopnosťou a budúcou prosperitou. „Najväčší vplyv predpokladám pri nehnuteľnostiach, kde je dopyt už dnes limitovaný,“ upresňuje R. Mecková.

A to je zásadný faktor, na ktorý súčasní kupujúci vo väčšine nemyslia. Sledujú aktuálny vývoj, rast cien a možné zhodnotenie. Ide a faktory, ktoré sú však dočasné. Demografická zmena je iného charakteru, je štrukturálna, pomalá a v dohľadnom čase nezvratná. Práve tá predstavuje pre slovenský realitný trh oveľa zásadnejšiu výzvu.

Podľa najnovšej analýzy VÚB banky počet ľudí vo veku 25 až 44 rokov, teda hlavnej skupiny, ktorá kupuje prvé bývanie alebo sa presúva do väčšieho – sa do roku 2040 zníži o približne 460-tisíc. To podľa hlavného ekonóma VÚB banky predstavuje pokles o takmer 30 percent, naznačil magazín Index. Inými slovami, o desať až pätnásť rokov môže z trhu zmiznúť každý tretí kupujúci.

Táto matematika bude mať priame dôsledky pre ceny nehnuteľností, a to obzvlášť v špecifických lokalitách a regiónoch. Nastane tak situácia opačná tej doterajšej, keď viac ako dvojnásobný rast cien realít za ostatnú dekádu poháňal práve silný dopyt veľkej skupiny mladších kupujúcich, ktorí mali k dispozícii lacné bankové pôžičky.

Obe podmienky sa teraz menia, a to súčasne. Slovensko navyše smeruje k zaradeniu medzi krajiny s najstaršou populáciou v Európe. Presun ľudí za prácou do ekonomicky silnejších regiónov urýchli aj dlhá ekonomická stagnácia, ktorej Únia čelí. Tento scenár už dnes hrozí viacerým okrajovým regiónom Slovenska či lokalitám, ktoré dnes výrazne rastú len vďaka niekoľkým investíciám a podnikom. Ak sa tie do budúcna neprinesú silnejšie ekonomické zázemie, možno v nich nebude komu byty predať a ceny skolabujú.

Čo dnes rastie, zajtra nemusí

Demografický prepad, migrácia pracovnej sily a zmena životných priorít menia investičnú logiku od základov. Kto dnes kupuje nehnuteľnosť bez ohľadu na budúci potenciál lokality, riskuje, že o desaťročie bude vlastniť aktívum, o ktoré nebude záujem.

Stále viac domácností sa pýta, či má zmysel kupovať drahý byt v meste, keď home office umožňuje väčšiu flexibilitu v rozhodnutí o lokalite. Táto zmena preferencií sa už teraz prejavuje v presunoch obyvateľstva – niektorí odchádzajú z drahých centier do zázemí miest, iní naopak z periférnych regiónov do väčších ekonomických uzlov. Výsledkom je, že realitný trh sa nestane len pomalším – stane sa predovšetkým hlboko segmentovaným.

Problém je, že investičné rozhodnutia sa dnes príliš často opierajú o minulý vývoj cien – o to, čo rástlo, nie o to, čo bude rásť. Región, ktorý dnes vykazuje slušné zhodnotenie, môže byť o päť až desať rokov v úplne inej situácii, ak z neho medzitým odíde kľúčový zamestnávateľ, ak sa zhorší dopravné napojenie alebo ak poklesne počet mladých obyvateľov pod kritickú hranicu.

Investori a kupujúci by preto mali analyzovať nie aktuálny cenový trend, ale budúci potenciál lokality, teda dáta o migrácii, príjmoch, zamestnanosti, infraštruktúrnych investíciách a demografickom vývoji v danom regióne. Ide o veci, na ktoré kupci doteraz ani nepomysleli. Minulosť, keď sa ceny nehnuteľností na Slovensku za desaťročie zvýšili o 122 percent, jednoducho prestáva byť relevantným vodítkom pre budúcnosť.

Vojna tlačí na hypotéky

Pre aktuálny vývoj realitného trhu na Slovensku je však momentálne kľúčovou otázkou, ako dlho bude konflikt na Blízkom východe trvať a aké budú jeho dôsledky. V prípade dlhšieho konfliktu by boli dopady pomerne tvrdé.

Drahšia ropa by sa preliala do vyššej inflácie a financovanie bývania by zdraželo. „Presne to je kombinácia, ktorá zvyčajne oslabuje dopyt a núti kupujúcich odkladať rozhodnutie o bývaní. V takomto scenári by pokračovalo zdražovanie hypoték a rast cien nehnuteľností by sa citeľne spomalil. Netreba však automaticky hovoriť o plošnom prepade cien.

Oveľa pravdepodobnejšie by bolo zabrzdenie rastu, stagnácia a v niektorých regiónoch aj korekcia. V praxi by to znamenalo pomalší rast cien a dlhší čas predaja pri menej atraktívnych nehnuteľnostiach,“ tvrdí Róberta Mecková, riaditeľka FinGO reCloud.

Analytici scenár, v ktorom úrokové sadzby môžu zostať zvýšené dlhšie, než trhy pôvodne predpokladali, označujú ako „higher for longer“ a pre slovenský hypotekárny trh má priamy dopad. Každý percentuálny bod úrokov citeľne znižuje dostupnosť bývania. „Kľúčové je vnímať časový rámec, v akom trh reaguje. Kým hypotéky a finančné trhy sa prispôsobujú takmer okamžite, ceny nehnuteľností majú podstatne väčšiu zotrvačnosť,“ potvrdzuje R. Mecková.

Prvé signály ochladenia sa preto neprejavujú poklesom cien, ale poklesom počtu transakcií, predlžovaním doby predaja a rastúcim rozdielom medzi ponukovou cenou v inzeráte a cenou, za ktorú sa obchod nakoniec skutočne uzavrie.